Assemblea, quali regole quando si fanno proposte sotto la voce "varie ed eventuali"

Nell'ultima assemblea oltre agli argomenti previsti dall'ordine del giorno sono saltate fuori altre spese proposte da parte di un condomino il quale pretendeva fossero discusse e messe al voto poiché rientranti nella voce 'varie'. Mi sta bene la discussione ma ho preteso che le spese, visto che non erano urgenti (videocitofono), fossero inserite specificamente nell'assemblea successiva. Cosa che poi è avvenuto ma dopo una accesa discussione. Mi precisate per favore come bisogna trattare gli argomenti che si nascondono nell'infinita voce varie. Grazie (Laura L.)

Gli argomenti vanno trattatati esattamente come ha proposto di fare lei perchè qualunque decisione presa senza aver messo lo specifico argomento all'ordine del giorno sarebbe annullabile. L'indicazione delle "varie ed eventuali" serve solo specificare la possibilità di discutere anche di altri argomenti rispetto a quelli all'ordine del giorno, senza che possano essere prese decisioni in merito perchè per poter decidere è necessario conoscere con esattezza gli argomenti dei quali di discute. Lo prevede l'articolo 66 delle norme di attuazione del Codice Civile che per questo stabilisce che l'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata perl'assemblea. Sulla questione si registrano anche diverse sentenze della Cassazione, in particolare con la sentenza 14560 del luglio 2004 nella quale si legge che "In tema di delibere dell'assemblea condominiale, ai fini della validità dell'ordine del giorno, è necessario che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia all'opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti. "

Danni da infiltrazioni nella terrazza a livello, cosa fare e quali spese deve pagare il proprietario

Sono proprietario di un terrazzo a livello di 150 mq che è stato rifatto dal condominio in 3 fasi/parti . Purtroppo la parte prima rifatta 4 anni fa da un capomastro chiamato dall'amministratore fu fatta male, con la pendenza sbagliata, e adesso vi sono di nuovo infiltrazioni di acqua al piano sottostante. Le altre due parti fatte da un ditta seria chiamata da me non presentano problemi. Abbiamo chiamato un esperto che ha suggerito di fare alcuni rattoppi per non rifare tutta la terrazza. Adesso l'amministratore insiste a dire che l'umidità che vi è ne tetto sotto il primo terrazzo è dovuta a problemi in casa mia o dal rifacimento delle altre due parti del terrazzo. Essendo sicuro che i problemi non vengono da lì, gli ho detto che per me può pure rompere i mattoni per vedere se vi sono fughe di acqua ma che se non trova nulla mi deve ripagare tutti i danni. Lui invece dice che io devo partecipare per un terzo alla spesa, il che è assurdo. Come si deve procedere? Devo diffidarlo via avvocato? Se fanno dei sondaggi inutili e mi rompono il pavimento chi paga i danni? E posso oppormi a dei lavori che nessun esperto ha suggerito di fare? (Vincenzo T.)

Se ci sono delle infiltrazioni di acqua all'appartamento sottostante queste vanno eliminate e il danno causato va risarcito dal condominio e lei non si può opporre ai lavori se non vuol essere citato per danni. Per quel che riguarda la divisione delle spese, lei è per legge a pagare la quota di un terzo, come prevede l'articolo 1126 del Codice Civile secondo il quale le spese per la manutenzione del lasctrico solare - funzione che in questo caso svolge il suo terrazzo a livello - spettano per un terzo al titolare dell'uso esclusivoe per i restanti due terzi ai condomini ai quali il lastrico funge da copertura. Ovviamente questo vale solo per la parte che copree il palazzo, poichè le spese per la manutenzione dell'eventuale parte aggettante sono interamente a carico del proprietario del terrazzo. Quindi per prima cosa occorre una perizia per scoprire la causa dell'infiltrazione. In ogni caso anche se questa fosse dovuta ad un errore nell'intervento effettuato quattro anni fa lei sarebbe comunque tenuto a pagare: solo se il danno fosse stato denunciato entro il primo anno, infatti, si sarebbe potuta far valere la garanzia per vizi.

Grondaia che scarica sull'attico, alle spese di riparazione partecipa tutto il condominio

Sul terrazzo del mio attico che copre appartamenti sottostanti, scarica il pluviale del terrazzo condominiale soprastante. In caso di riparazioni al pavimento del mio terrazzo, la spesa relativa come va ripartita? (Luigi Q.)

Il condominio è titolare di una servitù di scolo sul suo terrazzo. Di conseguenza in caso di manutenzione dovrà partecipare alle spese se queste riguardano direttamente la colonna di scarico, ovvero se le riparazioni sono dovute ad un suo malfunzionamento o se le riparazioni giovano anche al suo funzionamento.

Il comodato, tutte le regole per un contratto a norma di legge

Spesso chi lo stipula non se ne rende nemmeno conto, ma resta comunque in regola. Eppure, anche se non si parla di soldi e se è fatto solo a voce, prevede precisi diritti e doveri

di Antonella Donati

Più che un affitto un prestito, senza scadenza e a titolo gratuito, che prevede, però, che la casa sia lasciata vuota quando il proprietario ne ha bisogno sulla base di una semplice richiesta. Questo nella sostanza è il comodato, un tipo di contratto regolamentato dal Codice Civile (articoli da 1803 a 1812) che molto spesso capita di fare senza saperlo, restando, però, del tutto in regola. Occorre, infatti, che questo contratto assuma la forma scritta e che sia anche registrato solo se è destinato ad essere utilizzato in altri atti. Ma anche se è solo a voce e se di soldi non se ne parla, prevede precisi diritti e doveri per tutti i soggetti coinvolti.


Nessun obbligo di forma scritta - In base al Codice, dunque, il comodato è un contratto essenzialmente gratuito, "col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta." Insomma un prestito, che per questo non richiede nessuna formalità: il comodato, infatti, non è compreso fra i contratti per i quali è richiesta la forma scritta a pena di nullità, come prevede l'articolo 1350 codice civile, per cui è pienamente valido anche se semplicemente a voce. Questo almeno per quel che riguarda l'uso dell'immobile.

Scritto e registrato solo se.... - Occorre, invece, che il comodato sia scritto e anche registrato, quando è il contratto destinato ad essere richiamato in altri atti, ad esempio per richiedere le detrazioni per la ristrutturazione edilizia, o se il comodatario vuol affittare l'immobile, o quando il proprietario vuol richiedere al Comune l'Ici agevolata. In sostanza il comodato deve diventare da semplice accordo privato un vero e proprio atto pubblico in tutti i casi in cui chi abita nell'immobile deve rendere ufficiale il suo status di utilizzatore dell'appartamento per poter effettuare a pieno titolo atti che riguardano la casa. Infatti per avere le agevolazioni fiscali è necessario indicare se queste vengono richieste dal proprietario o da chi ha in uso l'immobile, e, in questo caso, bisogna precisare se si utilizza come inquilino o a titolo gratuito. Un discorso analogo riguarda il contratto di affitto: se il proprietario dell'immobile lo autorizza, infatti, il comodatario ha anche la possibilità di affittare l'appartamento e incassare il relativo canone. Per poterlo fare, però, il contratto di locazione va registrato e quindi nell'atto va indicato chi è il titolare dell'immobile. Quindi poiché il comodatario deve essere citato in un atto pubblico anche il comodato va a sua volta scritto e registrato.

Diritti e doveri - Al di là degli atti formali, il Codice prevede che il comodatario:
a) è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia e a servirsene solo per l'uso determinato;
b) non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante;
c) non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della casa ma ha il diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute se queste erano necessarie e urgenti;
d) non è responsabile per i danni dovuti al deterioramento causato dall'uso;
e) deve restituire l'immobile a richiesta se non è stato prestabilito un termine e se il comodante ne ha bisogno.
Se non c'è accordo per la restituzione della casa, la Cassazione (sentenza n. 4921/88) ha stabilito che il giudice può stabilire un termine per la restituzione, in modo che il comodatario possa lasciare vuoto l'immobile e trovare un'altra sistemazione abitativa.

Frontalini, chi deve pagare per il rifacimento

Vorrei sapere chi paga le spese per il rifacimento dei frontalini dei balconi di un edificio ordinario e cosa deve fare chi non ha frontalini. (massimo s.)

Se si tratta di balconi incassati, ossia di balconi che non sporgono dalla facciata del palazzo, la riparazione è a carico del condominio. In questo caso, infatti, i balconui costituiscono a tutti gli effetti un elemento della facciata stessa. Se invece si tratta di balconi agegttanti, ossia che sporgono dalal facciata, la proprietà è privata e quindi la riparazione è a carico dei soli proprietari dei rispettivi appartamenti

Cause in condominio, quando è possibile dissociarsi dalla lite e quando si paga comunque

Nel caso di un condomino contrario ad una causa legale decisa dall'assemblea, le spese legali sono imputabili anche al disseziente? Grazie (pieraldo z.)

La questione della partecipazione alle liti condominiali è regolata dall'articolo 1132 del Codice Civile, che prevede la possibilità per chi non è d'accordo di dissociarsi dalla lite e quindi di non pagare le spese alla parte vincitrice nel caso in cui il condominio dovesse perdere la causa, ossia eventualmente pagare l'avvocatod ella controparte. Il non pagamento delle spese, infatti, non riguarda quelle necessarie per la difesa del condominio, e comunque non è possibile dissociarsi nel caso in cui si tratti di una lite interna, ossia quando una parte dei condomini chiama in causa gli altri. In dettaglio le norme prevedono che quando l'assemblea dei condomini delibera di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino che non è d'accordo ha il diritto di comunicare all'amministratore - per scritto e entro 30 giorni dalla delibera dell'assemblea - la volontà di separare la propria responsabilità in caso di soccombenza. Quindi per prima cosa il Codice consente solo di evitare le spese se la causa si perde, e per questo il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se però il condominio vince anche chi era in dissenso con la lite ha l'obbligo di pagare le spese legali rimaste a carico del condominio in tutti i casi in cui trae un vantaggio dalla vittoria della causa. Ora poichè nella gran parte dei casi i giudici compensano le spese tra le parti - ossia stabiliscono che ciascuno si debba pagare il proprio avvocato - anche in caso di vittoria del condominio chi non era d'accordo alla fine è tenuto a pagare l'avvocato. Se poi si tratta di una causa tar condomini di fatto la dissociazione non è ammessa perchè, come ha stabilito la Cassazione fin dal 1970, nessun condomino si può dissociare dalla lite quando si tratta di cause che non coinvolgono soggetti estranei al condominio ma sono interne al condominio stesso. In base alla sentenza 891/70, dunque, il dissenso può essere espresso solo relativamente alle liti tra condominio e terzi e non anche relativamente alle liti tra condominio e condomino perchè in questo caso "non è applicabile neppure in via analogica l'art. 1132 c.c. che disciplina l'ipotesi di lite tra un condominio e un terzo estraneo". Quindi quando si litiga "in casa" si deve sempre decidere da quale parte stare.

Lastrico solare con servitù di scolo, le spese a carico di tutto il condominio

Sono proprietario di un appartamento con terrazzo al primo piano di un condominio che funge da lastrico solare all'appartamento sottostante. Sul terrazzo convergono due grondaie piovane dal tetto condominiale. La superficie del terrazzo raccoglie parte dell'acqua piovana del tetto. In relazione a posizione grondaie del terrazzo ci sono delle infiltrazioni d'acqua sia all'alloggio sottostante che ai muri esterni. A chi compete la spesa di manutenzione?

Sul suo terrazzo è presente una servitù di scolo in favore del condominio, poichè raccoglie l'acqua piovana che scende dalle grondaie. Queset, peraltro, rientrano tra le proprietà comuni. Di conseguenza la riparazione delle infiltrazioni causate dalle grondaie spetta all'intero condominio. A questa spesa dele partecipare anche il proprietario dell'appartamento che ha subito il danno, dato che si tratta di un intervento di manutazione obbligatoria alal quale nessuno si può sottrarre. in quanto danneggiato, però, potrà poi prendere dal condominio il risarcimento della spesa per il ripristino del proprio appartamento.