Lastrico solare, la divisione delle spese non cambia se ci sono giardini pensili

Il tetto del mio condominio è costituito da un lastrico solare in uso esclusivo a tre condominio più una piccola parte condominiale. Dopo alcuni interventi parziali, si presenta ora la necessità di un totale intervento di manutenzione straordinaria. Nel lastrico sono stati ricavati già in origine, dei giardini pensili a livello del piano di calpestio. Le spese di manutenzione saranno divise per 1/3 tra i 3 condomini e il condominio e per 2/3 tra tutti i condomini. Poichè per un buon risultato dell'intervento è necessario procedere alla impermeabilizzazione delle "vasche" dei giardini, con rimozione della terra e ripristino dei giardini stessi, come dividere le spese relative a questi ultimi costi? Devono essere sostenuti dai singoli proprietario o ripartiti tra tutti i condomini? Grazie. ()

Qualunque sia il materiale che ricopre il lastrico solare la divisioen delle spese non cambia. Il Codice Civile, infatti, non fa differenza alcuna da questo punto di vista. Quindi se i giardini pensili sono stati realizzati dal costruttore e fanno parte del progetto originario della palazzina, e se non sporgono dalla facciata del palazzo, anche le spese per l'impermeabilizzazione delle vasche va suddivisa con le sterre regole previste quando si tratta di lastricato con mattoni o altro tipo di copertura, a meno che non sia possibile dimostrare che l'impermeabilizzazione non è stata corerttamente realizzata dal costruttore, ovvero che i problemi sono creati da innaffiature non corrette da parte dei proprietari del lastrico. Nel primo caso, infatti, potreste far causa al costruttore ovvero ricorrere alla polizza fabbricato; nel secondo caso, invece, le spese sarebbero a carico dei proprietari in quanto responsabili del danno. (8 ottobre 2009)

Condizionatore nel sottotetto, possibile installarlo anche contro il parere dell'assemblea

Ho acquistato (per mia figlia studentessa) una mansarda di 33 mq posta al quarto piano di un condominio dove il resto della superficie del piano ? costituita da sottotetto grezzo. Nei mesi estivi il locale si è rivelato inabitabile per il caldo. In assenza di pareti che consentano l'accesso all'esterno dell'edificio (il locale è illuminato solo da velux posti a soffitto), ho 'comunicato' all'assemblea che intendevo dotare l'ambiente di un condizionatore posizionando la seconda unità motocondensante nel sottotetto (soluzione giudicata idonea dalla ditta installatrice previo sopralluogo). L'assemblea ha votato contro. Trattandosi di proprietà comune priva di utilizzo, il posizionamento della seconda unità potrebbe essere qualificato come "parziale utilizzo di un'area condominiale comune senza escluderne i restanti condomini?" Sono sottoposto all'autorizzazione dell'Assemblea e/o posso ignorare una votazione da me non richiesta o devo agire giudizialmente? Grazie (Mario R.)

Lei non ha alcuna necessità di andare per vie legali e può tranquillamente installare il condizionatore per sua figlia, a patto che nel sottotetto ci sia sufficiente spazio per lo stesso tipo di installazione da parte di altri condomini, ovvero a patto che il sottotetto possa comunque continuare ad essere utilizzato da altri come in passato. Infatti, a meno che non ci sia un divieto specifico nel regolamento contrattuale di condominio, in base all'articolo 1102 del Codice Civile è sempre possibile un uso più intenso delle parti comuni, quando ciò non pregiudica i diritti altrui. E poichè questo è un diritto stabilito dalla legge, non occorre alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea. L'unico modo per imporre divieti relativi ai diritti personali, infatti, è una delibera approvata all'unanimità. (11 settembre 2009)

LASTRICI SOLARI

a) Accesso da un solo appartamento

In tema di condominio degli edifici, il più ampio uso del bene comune, da parte del singolo condomino, non può configurare una lesione o menomazione dei diritti degli altri partecipanti, qualora trovi giustificazione nella conformazione strutturale del fabbricato, come risultante dalla sua originaria costruzione (nella specie, trattandosi di lastrico solare sopra il quale era possibile accedere, alla stregua di situazione coeva alla nascita del condominio, da uno solo degli appartamenti di proprietà esclusiva).

* Cass. civ., sez. II, 9 giugno 1986, n. 3822, Franzoni c. Buschini.

b) Difetto di manutenzione

I singoli proprietari delle varie unità immobiliari comprese in un edificio condominiale, sono a norma dell'art. 1117 c.c., (salvo che risulti diversamente dal titolo) comproprietari delle parti comuni, tra le quali il lastrico solare, assumendone la custodia con il correlativo obbligo di manutenzione, con la conseguenza, nel caso di danni a terzi per difetto di manutenzione del detto lastrico, della responsabilità solidale di tutti i condomini, a norma degli artt. 2051 e 2055 c.c. ove non provino, come unica causa di tali danni, il caso fortuito, e ciò a prescindere dalla conoscenza o meno dei danni stessi (salvo regresso del condomino che abbia risarcito l'intero danno verso gli altri condomini in ragione delle rispettive quote di proprietà).

* Cass. civ., sez. III, 25 giugno 1990, n. 6405, Vasile c. Vasile.

I danni cagionati dalla mancata manutenzione del lastrico solare di un edificio in condominio, al pari delle spese della sua riparazione o costruzione, non possono porsi interamente a carico del proprietario o usuario del lastrico stesso, ma debbono essere risarciti con il concorso degli altri condomini nella proporzione stabilita dall'art. 1126 c.c. Ciò non esclude l'eventuale concorso di responsabilità, da accertare in via di rivalsa ove non sia stata dedotta nello stesso giudizio, del costruttore o dell'amministratore del condominio in proprio per vizi di costruzione o per negligente omissione delle necessarie riparazione.

* Cass. civ., sez. II, 17 maggio 1994, n. 4816, Giordani c. Tarquini. Conforme, Cass. civ., sez. III, 7 dicembre 1995, n. 12606.

Tetti verdi

La copertura a lastrico, sovrastata da terra e da manto erboso, che assolva anche alla funzione di sostenere un'area verde condominiale, rientra nelle parti necessariamente comuni.

* Trib. civ. Parma, 18 dicembre 1995, n. 940, Del Canale c. Condominio di via Volturno n. 18 in Parma e Condominio di via Ravà n. 1 in Parma, in Arch. loc. e cond. 1996, 75.

Le spese di manutenzione di una copertura a lastrico con funzione di sostegno di un'area verde condominiale, vanno ripartite tra i condomini proprietari del lastrico e della sovrastante area verde da una parte e i proprietari delle sottostanti autorimesse, e devono essere rapportate alla diversa utilità ritratta, che può equitativamente fissarsi rispettivamente in 1/3 e 2/3. Gli interventi di manutenzione di tale copertura sono di competenza dell'amministratore, ed è l'assemblea che delibera sulle spese di manutenzione straordinaria.

* Trib. civ. Parma, 18 dicembre 1995, n. 940, Del Canale c. Condominio di via Volturno n. 18 in Parma e Condominio di via Ravà n. 1 in Parma.

Il fornitore deve rifarsela con i singoli condomini morosi

Cassazione: il gestore deve rifarsela con i singoli condomini morosi (di Alessandro Gallucci)

Con la sentenza n.9148/2008, le Sezioni Unite della Corte Suprema di Cassazione, smentendo un proprio orientamento (maggioritario, seppur non unanime), riconsidera la natura delle obbligazioni contratte dall’amministratore per conto del Condominio. Non piu' obbligazioni solidali, ma obbligazioni pro-quota con riferimento al valore millesimale della proprieta' di ogni singolo condominio. In altre parole, in caso di morosita' di alcuni condomini, il gestore o il professionista che ha stipulato un contratto con un Condominio non potra' piu' rifarsela con lo stesso, ma dovra' rivalersi sui singoli condomini morosi. Si tratta sicuramente di una rivoluzione copernicana che se ribadita comportera' non pochi mutamenti nei rapporto tra Condominio e fornitori di servizi e/o opere.

Partendo dal dato positivo, c’e' di certo che il “buon condomino” che ha pagato la propria quota parte relativa ai servizi erogati al Condominio, non potra' vedersi convenuto in giudizio ne' tanto meno esecutato dal creditore procedente per vedere soddisfatte le ragioni di quest’ultimo. Inoltre, dagli argomenti della Cassazione, si puo' desumere anche che l’amministratore non potra' piu richiedere ai condomini in regola con i pagamenti c.d. quota di solidarieta' per sopperire alle mancanze di cassa imputabili ai condomini morosi, con la restituzione di quanto anticipato al momento del recupero delle somme dal ”moroso”. Cio' perche', secondo il giudice l’obbligazione del singolo condomino non e' un’obbligazione solidale. La Corte -partendo dalla considerazione che non e' presente tra gli articoli che disciplinano il condominio degli edifici una disposizione che configuri una solidarieta' passiva tra i partecipanti al condominio, ed in considerazione dei criteri di riparto delle spese ex art. 1123 c.c.- ritiene il condomino obbligato limitatamente alla quota risultante dalle tabelle millesimali, o in mancanza alla propria quota parte. Nell’argomentare tale assunto la Cassazione non esita a ritenere errato, con riferimento al Condominio, quel concetto di “ente di gestione“ desumibile da un orientamento oramai consolidato dello stesso Giudice. Le norme cui fare riferimento per cio' che concerne le obbligazioni condominiali sono, a dire del Giudice, quelle relative alle obbligazioni degli eredi per i debiti del de cuius; obbligazioni per l’appunto pro-quota e non solidali.

Certamente se la situazione rimanesse quella fotografata dalle Sezioni Unite, il problema che si verrebbe a configurare per molti condomini sarebbe quello dei rapporti con i propri fornitori -es. ditte di pulizie scale, cosi' come manutentori di impianti ecc. . Questi ultimi, infatti, in caso di ritardati pagamenti, pur ottenendo un’ingiunzione di pagamento contro il Condominio, dovrebbero poi agire contro i singoli condomini, esclusivamente per il recupero delle quote a loro imputabili e con notevole aggravio di spesa, frazionamento della procedura e dilatazione dei tempi per il recupero del credito. Cio' giova ribadirlo, se favorisce -giustamente- chi paga regolarmente, potrebbe portare nel giro di poco a vedere peggiorate le condizioni proposte dai fornitori nei rapporti contrattuali con il Condominio o addirittura arrivare ad una difficolta' del reperimento di fornitori che si vedrebbero disincentivati a stipulare contratti con i condomini, a maggior ragione se “venissero a sapere che quel determinato condominio non e' preciso nei pagamenti”.

Da ultimo, per completezza, e' utile sottolineare che questa pronuncia riguardava a quote da recuperare nell’ambito di lavori di straordinaria manutenzione. Per analogia la situazione dovrebbe essere la stessa per le spese ordinarie. A questo punto pero' meglio aspettare conferme che ci verranno dalla prassi applicativa per trarre piu' precise conclusioni.

Assemblea, quali regole quando si fanno proposte sotto la voce "varie ed eventuali"

Nell'ultima assemblea oltre agli argomenti previsti dall'ordine del giorno sono saltate fuori altre spese proposte da parte di un condomino il quale pretendeva fossero discusse e messe al voto poiché rientranti nella voce 'varie'. Mi sta bene la discussione ma ho preteso che le spese, visto che non erano urgenti (videocitofono), fossero inserite specificamente nell'assemblea successiva. Cosa che poi è avvenuto ma dopo una accesa discussione. Mi precisate per favore come bisogna trattare gli argomenti che si nascondono nell'infinita voce varie. Grazie (Laura L.)

Gli argomenti vanno trattatati esattamente come ha proposto di fare lei perchè qualunque decisione presa senza aver messo lo specifico argomento all'ordine del giorno sarebbe annullabile. L'indicazione delle "varie ed eventuali" serve solo specificare la possibilità di discutere anche di altri argomenti rispetto a quelli all'ordine del giorno, senza che possano essere prese decisioni in merito perchè per poter decidere è necessario conoscere con esattezza gli argomenti dei quali di discute. Lo prevede l'articolo 66 delle norme di attuazione del Codice Civile che per questo stabilisce che l'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata perl'assemblea. Sulla questione si registrano anche diverse sentenze della Cassazione, in particolare con la sentenza 14560 del luglio 2004 nella quale si legge che "In tema di delibere dell'assemblea condominiale, ai fini della validità dell'ordine del giorno, è necessario che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia all'opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti. "

Danni da infiltrazioni nella terrazza a livello, cosa fare e quali spese deve pagare il proprietario

Sono proprietario di un terrazzo a livello di 150 mq che è stato rifatto dal condominio in 3 fasi/parti . Purtroppo la parte prima rifatta 4 anni fa da un capomastro chiamato dall'amministratore fu fatta male, con la pendenza sbagliata, e adesso vi sono di nuovo infiltrazioni di acqua al piano sottostante. Le altre due parti fatte da un ditta seria chiamata da me non presentano problemi. Abbiamo chiamato un esperto che ha suggerito di fare alcuni rattoppi per non rifare tutta la terrazza. Adesso l'amministratore insiste a dire che l'umidità che vi è ne tetto sotto il primo terrazzo è dovuta a problemi in casa mia o dal rifacimento delle altre due parti del terrazzo. Essendo sicuro che i problemi non vengono da lì, gli ho detto che per me può pure rompere i mattoni per vedere se vi sono fughe di acqua ma che se non trova nulla mi deve ripagare tutti i danni. Lui invece dice che io devo partecipare per un terzo alla spesa, il che è assurdo. Come si deve procedere? Devo diffidarlo via avvocato? Se fanno dei sondaggi inutili e mi rompono il pavimento chi paga i danni? E posso oppormi a dei lavori che nessun esperto ha suggerito di fare? (Vincenzo T.)

Se ci sono delle infiltrazioni di acqua all'appartamento sottostante queste vanno eliminate e il danno causato va risarcito dal condominio e lei non si può opporre ai lavori se non vuol essere citato per danni. Per quel che riguarda la divisione delle spese, lei è per legge a pagare la quota di un terzo, come prevede l'articolo 1126 del Codice Civile secondo il quale le spese per la manutenzione del lasctrico solare - funzione che in questo caso svolge il suo terrazzo a livello - spettano per un terzo al titolare dell'uso esclusivoe per i restanti due terzi ai condomini ai quali il lastrico funge da copertura. Ovviamente questo vale solo per la parte che copree il palazzo, poichè le spese per la manutenzione dell'eventuale parte aggettante sono interamente a carico del proprietario del terrazzo. Quindi per prima cosa occorre una perizia per scoprire la causa dell'infiltrazione. In ogni caso anche se questa fosse dovuta ad un errore nell'intervento effettuato quattro anni fa lei sarebbe comunque tenuto a pagare: solo se il danno fosse stato denunciato entro il primo anno, infatti, si sarebbe potuta far valere la garanzia per vizi.