Cerchiamo di fare un ragionamento giuridico, basato sulle vigenti norme.
Codice civile:
Libro terzo, titolo secondo, capo primo.
Art. 832 Contenuto del diritto [di proprietà]
"Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico".
Per la definizione di "cose":
Libro terzo, titolo primo, capo primo.
Art. 810 Nozione
"Sono beni le cose che possono formare oggetto di diritti".
Art. 812 Distinzione dei beni
"Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione. Sono mobili tutti gli altri beni".
Art. 813 Distinzione dei diritti
"Salvo che dalla legge risulti diversamente, le disposizioni concernenti i beni immobili si applicano anche ai diritti reali che hanno per oggetto beni immobili e alle azioni relative; le disposizioni concernenti i beni mobili si applicano a tutti gli altri diritti".
Art. 814 Energie
"Si considerano beni mobili le energie naturali che hanno valore economico".
Art. 816 Universalità di mobili
"E' considerata universalità di mobili la pluralità di cose che appartengono alla stessa persona e hanno una destinazione unitaria.
Le singole cose componenti l'universalità possono formare oggetto di
separati atti e rapporti giuridici".
Art. 817 Pertinenze
"Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad
ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima".
CAPO III
Dei modi di acquisto della proprietà
Art. 922 Modi di acquisto
"La proprietà si acquista per occupazione, per invenzione, per accessione, per specificazione, per unione o commistione, per usucapione, per effetto di contratti, per successione a causa di morte e negli altri modi stabiliti dalla legge".
Per le definizioni di comunione e condominio:
Libro terzo, titolo settimo, capo primo.
Art. 1100 Norme regolatrici
"Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone".
Libro terzo, titolo settimo, capo primo.
Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
"Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo".
Nella fattispecie:
l'originario unico proprietario di un edificio e delle sue pertinenze (impianti) ha frazionato la proprietà trasferendo a singoli la proprietà di porzioni di piano e delle relative pertinenze e a più persone la proprietà dei beni mobili e immobili che costituiscono (a suo parere) le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, ovvero che servono all'uso e al godimento comune.
Le parti di proprietà individuale e quelle di proprietà comune sono state identificate per contratto.
Ora: Libro quarto, titolo settimo, capo quarto
Dell'interpretazione del contratto
Art. 1362 Intenzione dei contraenti
"Nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto".
Con queste premesse, cerchiamo di capire cosa sia stato venduto a più persone e cosa a un singolo, di una pertinenza che originariamente era un unico bene mobile.
L'impianto di riscaldamento centralizzato è una macchina che produce (o, come nel caso di specie, compra) acqua calda, e poi la distribuisce alle singole unità immobiliari.
Non v'è dubbio che l'acqua calda e il calore (bene mobile ex art. 814) siano originariamente proprietà comune. Tale proprietà comune, passando nelle unità immobiliari diventa proprietà individuale, si raffredda e torna (fredda) proprietà comune?
Se sì, come viene acquistata la proprietà dell'acqua calda che circola nella singola unità immobiliare? Se la quantità viene conteggiata e pagata dal singolo alla collettività, lo stesso contratto dovrebbe dire chi e come effettua il conteggio.
Non lo dice. Però:
Libro quarto, titolo settimo, capo quinto:
Art. 1374 Integrazione del contratto
"Il contratto obbliga le parti non solo a quanto e nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, o, in mancanza, secondo gli usi e l'equità".
Ora, secondo gli usi, ovunque vi sia un'erogazione contabilizzata
(elettricità, acqua, gas) il contatore è proprietà della ditta erogatrice, ed è essa che provvede alla lettura.
Quindi, interpretando secondo buona fede quel contratto (scritto con la leggerezza tipica di chi si preoccupa solo dei suoi interessi e non di quelli degli altri contraenti) l'allacciamento inizia dopo il contatore e tutte le apparecchiature che permettono la contabilizzazione sono proprietà comune. Spetta poi alla proprietà comune provvedere alla lettura, nel rispetto del contraddittorio eventuale, all'addebito individuale e alla gestione e manutenzione dello strumento di misura.
