Il lastrico solare e la terrazza a livello
Il lastrico solare e la terrazza a livello
Il lastrico solare di un edificio può essere di uso comune oppure di uso esclusivo e sulla base di ciò è diversa la disciplina relativa alla ripartizione delle spese. Alla situazione del lastrico solare viene equiparata quella della terrazza a livello. Le regole applicative elaborate dalla giurisprudenza.
a cura di Ettore Ditta, Avvocato
Il lastrico solare è la copertura piana orizzontale che copre gli edifici più moderni e svolge così la funzione che in passato veniva svolta dal tetto “a spiovente”, caratterizzato dalla classica superficie inclinata.
Il codice civile nomina il lastrico solare elencando le parti comuni dell’edificio all’art. 1117, n. 1, facendo intendere con chiarezza che il regime giuridico del lastrico solare è del tutto parificato a quello del tetto, inteso in senso tradizionale.
Nella pratica, tranne che per alcuni aspetti particolari, alla situazione giuridica del lastrico solare viene equiparata anche quella della terrazza a livello.
Il lastrico solare può essere destinato all’uso comune oppure all’uso esclusivo e per quest’ultimo caso l’art. 1126 cod. civ. prevede che, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 alla spesa per le riparazioni e le ricostruzioni del lastrico stesso, mentre gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Quando, invece, il lastrico solare serve all’uso comune le spese vengono ripartite fra tutti i condomini che ne usufruiscono; logicamente, qualora un edificio abbia più lastrici solari destinati a servire soltanto una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico esclusivamente dei condomini che ne traggono utilità (art. 1123, comma 3, cod. civ.).
Per quanto riguarda la normativa contenuta nel codice civile, bisogna ancora ricordare che l’art. 1124, in relazione alla manutenzione e alla ricostruzione delle scale, dopo avere stabilito (nel suo comma 1) che le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono e che la relativa spesa è ripartita fra essi per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo, nel suo comma 2 aggiunge che, al fine del concorso nella metà della spesa che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani, insieme alle cantine, ai palchi morti, alle soffitte o camere a tetto, anche i lastrici solari qualora non siano di proprietà comune. Infine, l’art. 1127, comma 1, in relazione alle sopraelevazioni, attribuisce al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio e al proprietario esclusivo del lastrico solare il diritto di elevare nuovi piani o nuove fabbriche, aggiungendo poi (comma 4) che chi fa la sopraelevazione, oltre a corrispondere agli altri condomini un’indennità, è tenuto a ricostruire il lastrico solare che tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Il lastrico solare
Nel quadro della sua normale destinazione il lastrico solare riveste una duplice attitudine: quella tipica di copertura del fabbricato sottostante e quella di superficie praticabile (Pret. Torre Annunziata 19 marzo 1982).
Peraltro, il lastrico solare accessibile agevolmente non svolge soltanto una funzione di copertura del fabbricato e, pertanto, se è posto allo stesso livello e destinato al servizio della porzione immobiliare sita all’ultimo piano dell’edificio, può comportare l’obbligo del proprietario di quest’ultimo di costruzione di un muretto recintato da rete metallica al fine di rendere la luce irregolare conforme alle prescrizioni stabilite dall’art. 901 cod. civ. (Cass., sent. n. 5718 del 10 giugno 1998).
Alcuni usi del lastrico solare sono vietati; non si può, infatti, installare un’antenna autonoma di notevoli dimensioni sul lastrico solare, poiché anche in questo caso avrebbe luogo un mutamento definitivo di destinazione (Trib. Roma 9 giugno 1986) e non è possibile neppure inserire in esso una canna fumaria destinata al servizio esclusivo dell’appartamento di un condomino, poiché in tal modo viene alterata la funzione di copertura del lastrico e viene sottratta una porzione di bene comune all’uso degli altri condomini (Cass., sent. n. 4201 del 6 maggio 1987).
Per quanto riguarda la disciplina contenuta nell’art. 1126 cod. civ., per il caso del lastrico solare di uso esclusivo, i giudici di merito (Trib. Matera 18 novembre 1985) hanno affermato che la spesa per la riparazione o la ricostruzione di un lastrico solare di uso esclusivo deve essere ripartita in parti uguali tra il condomino proprietario dell’appartamento a livello del lastrico, e i proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo i criteri forniti dal combinato disposto degli artt. 1125 e 1126, e che il proprietario dell’appartamento sovrastante deve anche accollarsi la spesa per l’impermeabilizzazione del lastrico; la Cassazione, invece, in precedenza si era espressa in senso contrario (Cass., sent. n. 497 del 16 febbraio 1976).
I giudici di merito hanno inoltre affermato che l’assemblea condominiale ha il potere di ripartire le spese in base a criteri diversi da quelli indicati dall’art. 1126, ma unicamente con il consenso di tutti i condomini e non solo con quello dei soli partecipanti all’assemblea (Pret. Taranto 18 marzo 1988).
Da parte sua la Suprema Corte ha affermato che, qualora il lastrico solare sia attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini oppure in proprietà esclusiva dello stesso, anche i danni cagionati dalla mancata manutenzione del lastrico e del manto impermeabile che protegge l’ultimo piano dell’edificio non possono essere messi interamente a carico del proprietario o dell’usuario del lastrico stesso, ma debbono essere risarciti col concorso del condominio nella proporzione prevista dall’art. 1126 (Cass., sent. n. 1618 del 14 febbraio 1987); e che i criteri per le spese indicati dall’art. 1126 si applicano anche nel caso del tetto di un edificio di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti al condominio (Cass., sent. n. 532 del 30 gennaio 1985).
I lastrici solari come parti comuni
Di regola, se non c’è un titolo contrario, i lastrici solari costituiscono, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., parti comuni dell’edificio e di conseguenza ciascun condomino deve pagarne le spese.
La giurisprudenza ha chiarito che sono di proprietà comune (e quindi le spese da esse originate devono essere sostenute da tutti i condomini): le pensiline poste a copertura di mansarde, poiché costituiscono parte integrante del tetto (Trib. Milano 20 marzo 1989) e i rivestimenti esterni dei muretti di recinzione di una terrazza a livello che, posta nello stesso piano o alla stessa altezza di un appartamento, abbia accesso a questo e sia al servizio suo o di una balconata (Cass., sent. n. 1361 del 18 marzo 1989), poiché in tutti i casi si tratta di elementi che costituiscono parte integrante della facciata dell’edificio.
In caso di danni cagionati da omessa esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria su lastrico solare in edificio condominiale, i singoli condomini sono tenuti, nei rapporti interni fra loro, a concorrere al risarcimento del danno secondo i criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ. (Cass., sent. n. 12606 del 7 dicembre 1995).
ll lastrico solare di uso esclusivo
Quando il lastrico solare sia destinato all’uso esclusivo di uno o più condomini, l’art. 1126 cod. civ. stabilisce che i condomini che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Il diritto esclusivo di calpestio del lastrico solare può essere acquistato anche per usucapione (Cass., sent. n. 1103 del 17 aprile 1973).
E bisogna tenere presente pure che il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto al pagamento, in proporzione dei relativi millesimi, delle spese condominiali comuni anche nel caso in cui sia vietato sopraedificare dalla normativa edilizia applicabile nella zona ove esiste l’edificio, perché tale divieto (peraltro non immutabile) non fa venire meno il suo diritto di proprietà sul lastrico solare, né questo è utilizzabile soltanto per sopraelevare (Cass., sent. n. 13328 del 29 novembre 1999).
In relazione al significato della locuzione contenuta nell’art. 1126, cod. civ., secondo cui 2/3 delle spese sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, la Suprema Corte ha precisato che le spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di un edificio devono essere pagate ai sensi dell’art. 1126 e quindi 1/3 a carico del condomino che ne abbia l’uso esclusivo e gli altri 2/3 a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti ai quali il lastrico o la terrazza serve da copertura; e che così, di regola, il proprietario esclusivo del lastrico solare deve contribuire alle spese di riparazione soltanto nella misura di 1/3, senza dover concorrere nella ripartizione degli altri 2/3 che restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico serve da copertura (Cass., sent. n. 5125 del 3 maggio 1993), mentre il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto alla doppia contribuzione soltanto qualora sia proprietario anche di una delle unità immobiliari sottostanti, in proporzione del valore della medesima (Cass., sent. n. 11449 del 19 ottobre 1992).
È stato peraltro precisato che in tema di spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico solare di uso esclusivo di alcuni condomini, quando l’art. 1126 cod. civ. fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla “porzione” della proprietà, ma alla porzione come unità; e che pertanto, è sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare, perché la proprietà di detta unità concorra alla ripartizione delle spese pari ai 2/3 dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo (Trib. Bologna 27 novembre 2001).
E ancora che l’art. 1126 cod. civ., nel ripartire le spese per le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo nella misura di 1/3 a carico di questo e di 2/3 a carico di tutti i condomini dell’edificio, o della parte di esso cui il lastrico serve, si riferisce solo a quelle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio superiore, manufatto comprensivo di ogni elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non anche di tutto ciò che vi è sovrapposto, che a esso si collega ab extra, essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale (Cass., sent. n. 7472 del 4 giugno 2001).
Con riferimento al lastrico solare il termine “riparazione” contenuto nell’art. 1126 cod. civ. va inteso come sinonimo di manutenzione, attinente cioè a quegli interventi sulle parti di lastrico determinati dall’uso esclusivo, ma comunque collegati alla funzione di copertura dei piani sottostanti a cui il medesimo strutturalmente adempie; detti interventi, tenuto conto della netta distinzione operata dall’art. 1126 cod. civ., non sono assimilabili a quelli definiti di “ricostruzione”, per tali ultimi dovendo intendersi quei diversi interventi che incidono sugli elementi strutturali del lastrico (quali, per esempio, il solaio portante, la guaina impermeabilizzante ecc.) (Cass., sent. n. 2726 del 25 febbraio 2002).
In ogni caso, dal momento che la colonna d’aria sovrastante a un suolo o un edificio non è un bene giuridico e non può formare oggetto autonomo di diritti, è nullo il contratto avente per oggetto il trasferimento di una scatola d’aria sovrastante a un lastrico solare posto alla sommità di un edificio (Trib. Cagliari 29 settembre 1997).
Le regole della giurisprudenza
Danni da infiltrazioni
La responsabilità per i danni causati agli appartamenti sottostanti al lastrico solare a seguito di infiltrazioni d’acqua dovute a mancanza di manutenzione ha natura extracontrattuale e si basa sulla violazione del dovere di custodia previsto dall’art. 2051 cod. civ.; e quindi il diritto al risarcimento dei danni si prescrive nel termine quinquennale e non in quello ordinario di 10 anni (Cass., sent. n. 642 del 17 gennaio 2003). Già in precedenza era stato affermato dalle Sezioni Unite che con la responsabilità per inadempimento delle obbligazioni propter rem, poste dalla legge a carico dei titolari del diritto reale sul lastrico solare, può concorrere la responsabilità di tipo extracontrattuale, nascente da un fatto (illecito) diverso, vale a dire dalla lesione di un diritto soggettivo dei condomini estraneo ai rapporti di condominio oppure dalla lesione di un diritto dei terzi, i quali entrano in relazione con l’edificio; in questo caso, per quanto attiene all’imputazione, alla suddivisione e alla valutazione del danno, valgono le regole stabilite in tema di responsabilità extracontrattuale (Cass., Sez. Unite, sent. n. 3672 del 29 aprile 1997).
Con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, l’art. 1126 cod. civ. individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall’utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (1/3 e 2/3) tra l’utilità connessa all’uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l’utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell’edificio condominiale, funzione che il lastrico solare svolge a vantaggio di tutti i condomini; quindi sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (per esempio, le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l’utente o il proprietario esclusivo del lastrico solare e i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione indicata dall’art. 1126 cod. civ. Pertanto, la clausola che ponga a carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di “manutenzione” ha una sua ragion d’essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempre che le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell’utente o proprietario esclusivo l’intero onere e non il semplice terzo (Cass., sent. n. 2726 del 25 febbraio 2002).
Infiltrazioni e responsabilità dell’appaltatore
I gravi difetti di costruzione che, a norma dell’art. 1669 cod. civ., possono dare luogo all’azione di responsabilità del committente nei confronti dell’appaltatore non si identificano soltanto con i fenomeni che incidono sulla stabilità dell’edificio, ma possono consistere in alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell’opera, incidono in modo globale sulla sua struttura e funzionalità e ne menomano apprezzabilmente il godimento; pertanto, rientrano tra i gravi difetti di costruzione, sotto il profilo considerato, anche quelli che interessano i tetti e i lastrici solari, determinando infiltrazioni di acque piovane negli appartamenti sottostanti (Cass., sent. n. 4692 del 12 maggio 1999).
I difetti costruttivi dei lastrici solari e delle coperture a tetto che determinano infiltrazioni d’acqua e le inadeguatezze della rete fognaria rappresentano gravi difetti costruttivi e, quindi, consentono, anche agli aventi causa del committente (e al condominio per le parti comuni dell’edificio) la proposizione dell’azione prevista dall’art. 1669 cod. civ. nei confronti dell’appaltatore esecutore della costruzione (Cass., sent. n. 2775 del 28 marzo 1997).
Sopraelevazione sul lastrico solare e aggravamento della servitù di veduta
Non costituisce aggravamento della servitù di veduta, ai sensi dell’art. 1067 cod. civ., la sopraelevazione sul lastrico solare con apertura di finestre in corrispondenza dei vani di abitazione di nuova realizzazione, in quanto la trasformazione dell’affaccio occasionale dal parapetto del lastrico stesso in quello quotidiano dalle indicate finestre non determina un incremento della inspectio e della prospectio sugli appartamenti vicini, essendo al contrario la veduta meno ampia e panoramica rispetto all’originario affaccio esercitato dal parapetto del terrazzo (Cass., sent. n. 11938 dell’8 agosto 2002).
Azione giudiziaria per la riparazione e la ricostruzione del lastrico solare
Poiché il lastrico solare dell’edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo e alle relative spese essi devono concorrere secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cod. civ.; la relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio in persona dell’amministratore e non nei confronti del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi (Cass., sent. n. 10233 del 15 luglio 2002).
Riparazioni dovute a difetti originari di progettazione o di esecuzione
La disposizione contenuta nell’art. 1126 cod. civ. si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, qualora si tratti di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 cod. civ., e non anche (sia pure in via concorrenziale) al condominio (Trib. Milano 27 marzo 2000).
Lastrico solare e installazione di antenne o ripetitori
Particolarmente interessante si presenta una breve serie di recenti decisioni di merito che hanno per oggetto l’installazione di antenne o di ripetitori sul lastrico solare. Deve essere accolta la domanda cautelare proposta da alcuni condomini diretta a ottenere la sospensione, ai sensi dell’art. 1171 cod. civ., dei lavori di installazione di una stazione radio base per telefoni cellulari iniziati, senza l’autorizzazione del condominio, su porzione di lastrico solare di proprietà esclusiva di un altro condomino, considerato il deprezzamento dell’edificio conseguente all’attuale situazione di incertezza scientifica circa gli effetti a lungo termine sulla salute delle onde elettromagnetiche irradiate da impianti del genere, nonché l’invasività e il non organico inserimento dell’opera nel contesto architettonico dell’edificio condominiale (Pret. Bologna 12 aprile 1999).
L’installazione sul lastrico solare di proprietà di un condomino di un ripetitore per telefonia cellulare, con utilizzo delle cose comuni che consista esclusivamente nell’ancoraggio dell’impianto suddetto ai muri esterni, non configura violazione dell’art. 1102 cod. civ. (sull’uso delle cose comuni) e neppure l’installazione di un ripetitore per telefonia cellulare sul lastrico solare situato in un edificio condominiale non costituisce violazione dell’art. 1122 cod. civ. (sulle opere richieste sulle parti di proprietà esclusiva in danno di quelle comuni), in quanto non sussiste alcun riscontro scientifico della pericolosità di tale impianto per la salute dei condomini e a condizione che la concessionaria del servizio di telefonia presenti all’autorità competente un progetto che attesti come l’impianto suddetto non arreca danni alla statica dell’edificio (Trib. Piacenza 13 febbraio 1998).
Il diritto di antenna spettante a ogni singolo condomino, quale diritto soggettivo di natura personale a installare sulle parti comuni dell’edificio condominiale un’antenna per la ricezione dei programmi radiotelevisivi, si estende anche alle antenne ricetrasmittenti per lo svolgimento di un’attività professionale; ma è preclusa al condomino l’installazione sul lastrico solare condominiale di una antenna di dimensioni e struttura tali da attrarre, anche in parte, la cosa comune nella sua sfera di disponibilità esclusiva (Trib. Taranto 20 gennaio 1998). La normativa vigente prevede, nel rispetto della libera manifestazione del pensiero, il diritto di installare sul tetto di un edificio apparecchi ricetrasmittenti e provvedere alla loro manutenzione con la possibilità di comprimere il diritto di proprietà altrui, operando però un contemperamento delle due diverse esigenze che devono armonizzarsi in modo che il diritto del proprietario non risulti sacrificato oltre il lecito (Trib. Terni 19 gennaio 1998).
La terrazza a livello
La terrazza a livello, generalmente, viene equiparata al lastrico solare. Nel condominio, essa è una superficie scoperta posta al di sopra di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che, per il modo in cui è stata realizzata, risulta destinata non tanto e non solo a coprire le verticali sottostanti (dato che in tal caso si tratterebbe di lastrico solare), quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriore comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce in definitiva, una proiezione verso l’esterno (Cass., sent. n. 836 del 28 marzo 1973); quando la situazione dei luoghi riveste un simile carattere la funzione della terrazza a livello, quale accessorio rispetto all’alloggio posto allo stesso livello, prevale su quella di copertura dell’appartamento sottostante e, se dal titolo non risulta il contrario, la terrazza medesima deve ritenersi appartenente al proprietario del contiguo alloggio di cui è strutturalmente e funzionalmente parte integrante (Cass., sent. n. 8394 del 18 agosto 1990).
Ovviamente la terrazza a livello, che è costituita da una area scoperta alla quale si accede da un solo appartamento e solo con questo si trova in comunicazione, appartiene al proprietario del contiguo appartamento di cui costituisce la continuazione priva di copertura; è possibile però che il titolo disponga diversamente (Cass., sent. n. 9629 del 16 settembre 1991).
Rispetto alle altre terrazze, le terrazze a livello si differenziano in quanto, salvo titolo contrario, non rientrano fra le parti comuni dell’edificio, ma in determinate ipotesi sono sottoposte alla stessa disciplina giuridica che riguarda la ripartizione delle spese applicata per le terrazze normali (per le quali i condomini devono pagare non in applicazione del principio di proprietà, ma in applicazione del principio di utilità in base al quale tutti sono tenuti a contribuire alle cose in ragione dell’utilità che quelle cose sono destinate a dare a ogni appartamento). Di conseguenza, a proposito delle terrazze a livello, la Cassazione ha deciso che, poiché la funzione da esse svolta di copertura dei piani sottostanti è meramente sussidiaria rispetto all’altra (caratteristica delle terrazze a livello) di estensione e integrazione dell’appartamento cui sono annesse, contrariamente quindi a ciò che avviene per i lastrici solari, la ripartizione delle spese deve effettuarsi tra il proprietario della terrazza e gli altri condomini in proporzione dei vantaggi da essi rispettivamente ritratti, soccorrendo all’uopo la disciplina degli artt. 1123 e 1126 cod. civ., salvo che le spese si siano rese necessarie per fatto imputabile solo a chi ha l’uso esclusivo del terrazzo (Cass., sent. n. 1029 del 19 febbraio 1986).
Differenza fra lastrico solare e terrazza a livello
Da quanto ricordato fino a ora risulta chiara la differenza che intercorre fra il lastrico solare e la terrazza a livello. Mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, la terrazza a livello è costituita, invece, da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente nel senso che per il modo in cui è realizzata risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegato e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno (Cass., sent. n. 2924 del 28 aprile 1986).
È necessario tenere ben distinti il lastrico solare dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva, che non rientra fra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., anche se adempie la funzione di copertura dell’edificio condominiale, funzione quest’ultima che assume rilevanza ai fini della ripartizione delle spese per le riparazioni o ricostruzioni secondo i criteri indicati dall’art. 1126 cod. civ. che, però, non valgono anche per la ripartizione dell’ammontare degli eventuali danni cagionati a terzi; l’obbligazione risarcitoria per tali danni, infatti, trova la sua radice nella responsabilità aquiliana e va regolata dai relativi principi (App. Lecce 7 settembre 1998).
Le regole della giurisprudenza
Riparto delle spese per la riparazione o ricostruzione
Alle spese per la riparazione o ricostruzione della terrazza a livello dell’appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condomino devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti e, in correlazione con tale obbligo, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure solo con riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto esse servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza (Cass., sent. n. 15389 del 1° dicembre 2000).
Parapetti
Le spese relative alla ricostruzione o alla riparazione dei parapetti di un terrazzo di proprietà esclusiva che, pur assolvendo prevalentemente a un compito di affaccio e di protezione, eserciti altresì una funzione legata al decoro architettonico dell’edificio, devono essere ripartite secondo il criterio previsto dall’art. 1126 cod. civ. (Trib. Milano 10 febbraio 1992).
Giardino pensile
Le norme sul condominio, consentendo la divisione della proprietà per piani orizzontali, escludono l’applicazione dell’accessione anche nell’ipotesi di costruzioni quale un giardino pensile in continuazione di una terrazza a livello annessa a un appartamento, facenti corpo con l’edificio condominiale, ma sporgenti dalla sua linea verticale e gravanti sua area appartenente al condominio; in tal caso occorre accertare, in base al titolo o in mancanza in base alla presunzione di cui all’art. 1117 cod. civ. se la riconosciuta comunione dell’area di base su cui la sporgenza sorge comporti o meno la comunione del piano (o dei piani) e delle porzioni di piano (o di piani) sporgenti o comunque sorgenti sopra tale area (Cass., sent. n. 1738 del 15 marzo 1980).
Sopraelevazione
La terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva, è equiparata (per la sua funzione di copertura dell’edificio) al lastrico solare in senso stretto e tale è considerata anche nel regime della sopraelevazione (Cass., sent. n. 5776 del 25 ottobre 1988).
Danni da infiltrazioni di acqua
In un edificio condominiale il proprietario della terrazza a livello, che costituisce estensione e integrazione dello stesso appartamento privato da esso servito, risponde ai sensi dell’art. 2051 cod. civ. del danno subìto da un appartamento sottostante al terrazzo in seguito a infiltrazioni di acqua, salvo che provi il caso fortuito, la forza maggiore oppure il fatto del terzo (Pret. Salerno 11 giugno 1996).
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