Sul terrazzo del mio attico che copre appartamenti sottostanti, scarica il pluviale del terrazzo condominiale soprastante. In caso di riparazioni al pavimento del mio terrazzo, la spesa relativa come va ripartita? (Luigi Q.)
Il condominio è titolare di una servitù di scolo sul suo terrazzo. Di conseguenza in caso di manutenzione dovrà partecipare alle spese se queste riguardano direttamente la colonna di scarico, ovvero se le riparazioni sono dovute ad un suo malfunzionamento o se le riparazioni giovano anche al suo funzionamento.
sabato 21 marzo 2009
giovedì 12 marzo 2009
Il comodato, tutte le regole per un contratto a norma di legge
Spesso chi lo stipula non se ne rende nemmeno conto, ma resta comunque in regola. Eppure, anche se non si parla di soldi e se è fatto solo a voce, prevede precisi diritti e doveri
di Antonella Donati
di Antonella Donati
Più che un affitto un prestito, senza scadenza e a titolo gratuito, che prevede, però, che la casa sia lasciata vuota quando il proprietario ne ha bisogno sulla base di una semplice richiesta. Questo nella sostanza è il comodato, un tipo di contratto regolamentato dal Codice Civile (articoli da 1803 a 1812) che molto spesso capita di fare senza saperlo, restando, però, del tutto in regola. Occorre, infatti, che questo contratto assuma la forma scritta e che sia anche registrato solo se è destinato ad essere utilizzato in altri atti. Ma anche se è solo a voce e se di soldi non se ne parla, prevede precisi diritti e doveri per tutti i soggetti coinvolti.
Nessun obbligo di forma scritta - In base al Codice, dunque, il comodato è un contratto essenzialmente gratuito, "col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta." Insomma un prestito, che per questo non richiede nessuna formalità: il comodato, infatti, non è compreso fra i contratti per i quali è richiesta la forma scritta a pena di nullità, come prevede l'articolo 1350 codice civile, per cui è pienamente valido anche se semplicemente a voce. Questo almeno per quel che riguarda l'uso dell'immobile.
Scritto e registrato solo se.... - Occorre, invece, che il comodato sia scritto e anche registrato, quando è il contratto destinato ad essere richiamato in altri atti, ad esempio per richiedere le detrazioni per la ristrutturazione edilizia, o se il comodatario vuol affittare l'immobile, o quando il proprietario vuol richiedere al Comune l'Ici agevolata. In sostanza il comodato deve diventare da semplice accordo privato un vero e proprio atto pubblico in tutti i casi in cui chi abita nell'immobile deve rendere ufficiale il suo status di utilizzatore dell'appartamento per poter effettuare a pieno titolo atti che riguardano la casa. Infatti per avere le agevolazioni fiscali è necessario indicare se queste vengono richieste dal proprietario o da chi ha in uso l'immobile, e, in questo caso, bisogna precisare se si utilizza come inquilino o a titolo gratuito. Un discorso analogo riguarda il contratto di affitto: se il proprietario dell'immobile lo autorizza, infatti, il comodatario ha anche la possibilità di affittare l'appartamento e incassare il relativo canone. Per poterlo fare, però, il contratto di locazione va registrato e quindi nell'atto va indicato chi è il titolare dell'immobile. Quindi poiché il comodatario deve essere citato in un atto pubblico anche il comodato va a sua volta scritto e registrato.
Diritti e doveri - Al di là degli atti formali, il Codice prevede che il comodatario:
a) è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia e a servirsene solo per l'uso determinato;
b) non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante;
c) non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della casa ma ha il diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute se queste erano necessarie e urgenti;
d) non è responsabile per i danni dovuti al deterioramento causato dall'uso;
e) deve restituire l'immobile a richiesta se non è stato prestabilito un termine e se il comodante ne ha bisogno.
Se non c'è accordo per la restituzione della casa, la Cassazione (sentenza n. 4921/88) ha stabilito che il giudice può stabilire un termine per la restituzione, in modo che il comodatario possa lasciare vuoto l'immobile e trovare un'altra sistemazione abitativa.
Nessun obbligo di forma scritta - In base al Codice, dunque, il comodato è un contratto essenzialmente gratuito, "col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta." Insomma un prestito, che per questo non richiede nessuna formalità: il comodato, infatti, non è compreso fra i contratti per i quali è richiesta la forma scritta a pena di nullità, come prevede l'articolo 1350 codice civile, per cui è pienamente valido anche se semplicemente a voce. Questo almeno per quel che riguarda l'uso dell'immobile.
Scritto e registrato solo se.... - Occorre, invece, che il comodato sia scritto e anche registrato, quando è il contratto destinato ad essere richiamato in altri atti, ad esempio per richiedere le detrazioni per la ristrutturazione edilizia, o se il comodatario vuol affittare l'immobile, o quando il proprietario vuol richiedere al Comune l'Ici agevolata. In sostanza il comodato deve diventare da semplice accordo privato un vero e proprio atto pubblico in tutti i casi in cui chi abita nell'immobile deve rendere ufficiale il suo status di utilizzatore dell'appartamento per poter effettuare a pieno titolo atti che riguardano la casa. Infatti per avere le agevolazioni fiscali è necessario indicare se queste vengono richieste dal proprietario o da chi ha in uso l'immobile, e, in questo caso, bisogna precisare se si utilizza come inquilino o a titolo gratuito. Un discorso analogo riguarda il contratto di affitto: se il proprietario dell'immobile lo autorizza, infatti, il comodatario ha anche la possibilità di affittare l'appartamento e incassare il relativo canone. Per poterlo fare, però, il contratto di locazione va registrato e quindi nell'atto va indicato chi è il titolare dell'immobile. Quindi poiché il comodatario deve essere citato in un atto pubblico anche il comodato va a sua volta scritto e registrato.
Diritti e doveri - Al di là degli atti formali, il Codice prevede che il comodatario:
a) è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia e a servirsene solo per l'uso determinato;
b) non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante;
c) non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della casa ma ha il diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute se queste erano necessarie e urgenti;
d) non è responsabile per i danni dovuti al deterioramento causato dall'uso;
e) deve restituire l'immobile a richiesta se non è stato prestabilito un termine e se il comodante ne ha bisogno.
Se non c'è accordo per la restituzione della casa, la Cassazione (sentenza n. 4921/88) ha stabilito che il giudice può stabilire un termine per la restituzione, in modo che il comodatario possa lasciare vuoto l'immobile e trovare un'altra sistemazione abitativa.
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