Teleriscaldamento, tutte le spese di gestione all'inquilino

Per un appartamento affittato in un condominio che è dotato di teleriscaldamento con bolletta unica e contacalorie singoli, le spese per calorie disperse (differenza tra quelle fornite dall'Azienda e la somma di quelle lette ai contatori singoli) come pure le spese di conduzione centrale termica, sono a carico del conduttore al 100% non trattandosi di spese straordinarie ma di gestione condominiale? Grazie. (Giuseppe D.)

Sì, tutte le spese da lei indicate sono a carico dell'inquilino. Al proprietario solo l'eventuale manutenzione strardinaria in caso di rottura degli impianti.

Infiltrazioni in casa, come difendersi se sono causate da un appartamento privato o dal condominio

Infiltrazioni dal bagno del piano superiore. Come difendersi?

Quando ad un condomino piove in casa e non si riesce a stabilire l'acqua da dove filtra, il condomino come deve comportarsi? Nello specifico mi piove in casa e non so se dipenda dal poggiolo dell'inquilino sopra al mio appartamento o da infiltrazioni provenienti da altre parti dell'edificio. (Luciano P.)

Occorre per prima cosa trovare l'origine del danno. Se questo è causato dal bagno del piano superiore a pagare dovrà essere il proprietario e non ci si deve rivolgere all'amministratore, che non ha nessun potere in merito alle questioni sulle parti di proprietà privata e quindi non va interpellato. Se invece esiste un dubbio, dopo aver interpellato il proprietario del piano superiore e verificato che non ci sono infiltrazioni dal suo bagno, occorre rivolgersi all'amministratore e chiedere che venga effettuata una perizia per trovare l'origine ossia il danno sulle parti comuni.

cartelle pazze per il rusco

Tassa sulla spazzatura, è regolare la cartella che arriva dopo sette anni?
Ho regolarmente pagato, a suo tempo, la tassa sulla spazzatura per il 2001. Adesso, a sette anni di distanza, il Comune mi manda, tramite la concessionaria, una seconda richiesta di pagamento senza alcuna spiegazione. Ho parlato con il Comune e con la concessionaria per spiegare la situazione ma i due enti si rimpallano la responsabilità della chiusura del caso. Cosa devo fare? (Giorgio B.)

Se l'atto le è stato notificato solo nel 2008 e l'imposta andava pagata entro il 2002 lei non deve preoccuparsi di nulla perchè la cartella non è valida. Infatti gli enti locali, relativamente ai tributi di propria competenza - come ha stabilito le legge finanziaria per il 2007 - devono notificare gli avvisi di accertamento in materia di tributi locali entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento sono stati o avrebbero dovuto essere effettuati. Di consguenza se i termini non sono stati rispettati la cartella non ha valore. Oltre questo termine il potere di accertamento decade. Se però le è stato notificato un accertamento in un periodo precedente e lei non lo ha impugnato, e di conseguenza quella che le è arrivata oggi è la vera e propria cartella esattoriale, per evitare il pagamento dovrà esibilre la ricevuta del versamento effettuato nel 2001. Se non la trova dovrà pagare di nuovo.

"Strada Privata ad uso Pubblico"

da it.diritto.condominio:

La convenzione urbanistica (nella quale è definito l'uso pubblico della strada privata) non specifica in quanto l'uso pubblico non ha limitazione. Queste sono le condizioni richieste dal Comune ed accettate dal costruttore e quindi da voi. Comunque, in base all'articolo 37 Codice della strada l'apposizione e la manutenzione dela segnaletica stradale sulle strade private ad uso pubblico e' responsabilita' del Comune. Dovete discutere con il Comune la possibilita' di mettere segnali di divieto di sosta per i non residenti. Qualsiasi cartello messo da voi sarebbe abusivo e quindi di nessun valore legale (tenetelo in mente se pensate di convenzionarvi con un carro attrezzi...)

Contatori di calore, quali regole per stabilire la quota in cifra fissa

Abbiamo installato i contatori di calore su ogni piastra, vorrei sapere come devono essere suddivise le spese in quegli appartamenti chiusi e con consumi uguale a zero, e come calcolare le dispersioni nelle tubature non coibentate tra i vari piani. Ci hanno consigliato di stabilire una quota fissa pari ad almeno il 30 % da dividere sui millesimi di superficie. Grazie (Giovanni m.)

L'indicazione della quota fissa è corretta. Infatti questa tiene conto delle spese generali di manutenzione e gestione della caldaia, che ci sono sempre anche a fronte di una riduzione dei consumi dei singoli, come pure delle eventuali dispersioni di calore. Ovviamente, proprio perché si tratta di spese di gestione, sono dovute anche da chi chiude i propri radiatori. Per determinare la quota potete affidarvi ad un tecnico, mettendo però anche in conto il costo della perizia, o decidere in assemblea. In ogni caso la Noma UNI10200 relativa ai contabilizzatori di calore prevede che le percentuali di spesa in cifra fissa debbano oscillare tra un minimo del 20% fino anche al 50%. Dato che si tratta di un intervento volto al risparmio energetico per la decisione in assemblea è sufficiente la maggioranza di 500 millesimi.

Costruttore: hai insonorizzato male? CACCIA I SOLDI!

(01/04/2008)
Tribunale ordinario di Torino, ottava sezione civile, sentenza n. 2715 del
23/04/2007

In materia di requisiti acustici passivi degli immobili, con la sentenza n. 2715/07 del 23 aprile 2007, il Tribunale di Torino ha condannato un costruttore a restituire agli acquirenti una parte del prezzo pagato per l'acquisto di un appartamento, a causa dell'insufficiente isolamento acustico del soffitto che causava rumori da calpestio superiori ai limiti di legge.

La nuova sentenza sostiene come la insufficiente insonorizzazione acustica debba, a ragione, essere considerata un vizio occulto dell'immobile di cui, ai sensi della normativa civilistica in materia di compravendita, deve rispondere il venditore che sarà tenuto all'eliminazione del vizio (ove possibile) o a restituire una parte del prezzo pattuito.

Per valutare l'idoneità delle misure di insonorizzazione dell'alloggio, il Tribunale ha disposto una perizia tecnica: il CTU ha fatto riferimento alle norme del DPCM 5/12/1997 "Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici" che impongono per gli edifici residenziali un potere fonoisolante delle partizioni verticali di almeno 50 decibel, e un limite del rumore di calpestio di solai di 63 decibel. Ha quindi riscontrato per le pareti interne un valore di 51 decibel (da considerarsi accettabile) e un valore di 70 decibel per rumore proveniente dai soffitti: quest'ultimo valore è superiore al doppio rispetto al tetto massimo consentito dalla
legge, in considerazione del fatto che la scala utilizzata per la misurazione progredisce in forma logaritmica.

Il CTU ha concluso che, o non è stato realizzato un pavimento galleggiante oppure sono stati commessi errori materiali di posa in opera. Tuttavia, la struttura dell'alloggio non consente l'eliminazione del difetto riscontrato dal CTU: l'intervento di ripristino, infatti, andrebbe eseguito all'interno dell'appartamento soprastante, di proprietà di terzi, e richiederebbe la rimozione di tutta la pavimentazione sino alla soletta, la posa di una nuova pavimentazione di tipo galleggiante, la costruzione del massetto e del nuovo pavimento di finitura.

Al posto di questa soluzione, ritenuta impraticabile, il giudice ha deciso di quantificare il difetto in una somma pari al 20% del costo di acquisto dell'appartamento; infatti, l'inadeguatezza dell'isolamento acustico riduce considerevolmente il valore dell'immobile, ai sensi dell'art. 1490 c.c. In conclusione, il costruttore è stato condannato a restituire agli acquirenti il 20% del prezzo pagato.

DALLA PRONUNCIA:
"La domanda di eliminazione del difetto indicato non può (...) essere accolta, stante l'eseguibilità della stessa, e va di conseguenza accolta la domanda subordinata formulata dai sigg.ri (...) di riduzione del prezzo di acquisto.
Infatti, l'inadeguatezza dell'isolamento acustico dell'alloggio ne diminuisce considerevolmente il valore ai sensi dell'articolo 1490, Codice civile, e dovrà essere resa nota agli eventuali successivi acquirenti del bene.
L'incidenza del vizio, in mancanza di elementi utili a una quantificazione matematica va determinata in via equitativa nel 20% del prezzo pagato, pari a 255.372,46 euro, come risultante a pagina 15 dal rogito notarile prodotto in atti (...)"

RIPARAZIONE E RISTRUTTURAZIONE DELLA TERRAZZA A LIVELLO APPARTAMENTO PROPRIETA' ESCLUSIVA

Condominio: lastrici solari di uso esclusivo. Sentenza Corte di Cassazione n. 15389/2000 del 1 dicembre 2000

CONDOMINIO COMPETENZA SPESE DI RIPARAZIONE E RISTRUTTURAZIONE DELLA TERRAZZA A LIVELLO APPARTAMENTO PROPRIETA' ESCLUSIVA

In tema di condominio di edifici, la terrazza a livello dell'appartamento di proprieta' esclusiva di un singolo condomino assolve la stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommita' dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che alle spese per la relativa riparazione o ricostruzione devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti (articolo 1126 del Codice Civile). E, in correlazione con tale obbligo, e' configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure solo con riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto esse servono non gia' alla copertura, ma alla praticabilita' della terrazza.

(Sentenza Cassazione civile, sezione II, 1° dicembre 2000, n. 15389)

Contacalorie in impianto condominiale

Cerchiamo di fare un ragionamento giuridico, basato sulle vigenti norme.

Codice civile:
Libro terzo, titolo secondo, capo primo.
Art. 832 Contenuto del diritto [di proprietà]
"Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico".

Per la definizione di "cose":
Libro terzo, titolo primo, capo primo.
Art. 810 Nozione
"Sono beni le cose che possono formare oggetto di diritti".

Art. 812 Distinzione dei beni
"Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione. Sono mobili tutti gli altri beni".

Art. 813 Distinzione dei diritti
"Salvo che dalla legge risulti diversamente, le disposizioni concernenti i beni immobili si applicano anche ai diritti reali che hanno per oggetto beni immobili e alle azioni relative; le disposizioni concernenti i beni mobili si applicano a tutti gli altri diritti".

Art. 814 Energie
"Si considerano beni mobili le energie naturali che hanno valore economico".

Art. 816 Universalità di mobili
"E' considerata universalità di mobili la pluralità di cose che appartengono alla stessa persona e hanno una destinazione unitaria.
Le singole cose componenti l'universalità possono formare oggetto di
separati atti e rapporti giuridici".

Art. 817 Pertinenze
"Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad
ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima".

CAPO III
Dei modi di acquisto della proprietà
Art. 922 Modi di acquisto
"La proprietà si acquista per occupazione, per invenzione, per accessione, per specificazione, per unione o commistione, per usucapione, per effetto di contratti, per successione a causa di morte e negli altri modi stabiliti dalla legge".

Per le definizioni di comunione e condominio:
Libro terzo, titolo settimo, capo primo.
Art. 1100 Norme regolatrici
"Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone".
Libro terzo, titolo settimo, capo primo.
Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
"Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo".

Nella fattispecie:
l'originario unico proprietario di un edificio e delle sue pertinenze (impianti) ha frazionato la proprietà trasferendo a singoli la proprietà di porzioni di piano e delle relative pertinenze e a più persone la proprietà dei beni mobili e immobili che costituiscono (a suo parere) le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, ovvero che servono all'uso e al godimento comune.
Le parti di proprietà individuale e quelle di proprietà comune sono state identificate per contratto.

Ora: Libro quarto, titolo settimo, capo quarto
Dell'interpretazione del contratto
Art. 1362 Intenzione dei contraenti
"Nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto".

Con queste premesse, cerchiamo di capire cosa sia stato venduto a più persone e cosa a un singolo, di una pertinenza che originariamente era un unico bene mobile.
L'impianto di riscaldamento centralizzato è una macchina che produce (o, come nel caso di specie, compra) acqua calda, e poi la distribuisce alle singole unità immobiliari.
Non v'è dubbio che l'acqua calda e il calore (bene mobile ex art. 814) siano originariamente proprietà comune. Tale proprietà comune, passando nelle unità immobiliari diventa proprietà individuale, si raffredda e torna (fredda) proprietà comune?

Se sì, come viene acquistata la proprietà dell'acqua calda che circola nella singola unità immobiliare? Se la quantità viene conteggiata e pagata dal singolo alla collettività, lo stesso contratto dovrebbe dire chi e come effettua il conteggio.
Non lo dice. Però:

Libro quarto, titolo settimo, capo quinto:
Art. 1374 Integrazione del contratto
"Il contratto obbliga le parti non solo a quanto e nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, o, in mancanza, secondo gli usi e l'equità".
Ora, secondo gli usi, ovunque vi sia un'erogazione contabilizzata
(elettricità, acqua, gas) il contatore è proprietà della ditta erogatrice, ed è essa che provvede alla lettura.
Quindi, interpretando secondo buona fede quel contratto (scritto con la leggerezza tipica di chi si preoccupa solo dei suoi interessi e non di quelli degli altri contraenti) l'allacciamento inizia dopo il contatore e tutte le apparecchiature che permettono la contabilizzazione sono proprietà comune. Spetta poi alla proprietà comune provvedere alla lettura, nel rispetto del contraddittorio eventuale, all'addebito individuale e alla gestione e manutenzione dello strumento di misura.

Chiusura passaggio comune - it.diritto.condominio | Google Gruppi

Cass. civ., sez. II, 28 novembre 1986, n. 7023

La delibera assembleare con cui si dispone la chiusura di un'area di accesso
allo stabile condominiale con un cancello, con consegna della chiave
d'apertura ai proprietari delle singole unità immobiliari, rientra nei
poteri dell'assemblea di condominio attinendo all'uso della cosa comune ed
alla sua regolamentazione senza sopprimere o limitare le facoltà di
godimento dei condomini e non incorre pertanto nel divieto, stabilito
dall'art. 1120, comma secondo, cod. civ., per le innovazioni pregiudizievoli
della facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del
bene comune, nè alterandone la funzione e la destinazione.

Chiusura passaggio comune - it.diritto.condominio | Google Gruppi.

Criteri di riparto delle spese per la manutenzione delle terrazze

Cass. 15/7/2003 n. 11029

In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 cod. CIV., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l'art. 1125 cod. civ. che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti - è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perchè in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno.

Ripartizione spese danni conseguenti a fenomeni di infiltrazione d'acqua

(03/10/2006)
Ripartizione spese danni conseguenti a fenomeni di infiltrazione d'acqua

Giudice di pace di Bari, 24 maggio 2006, n. 3773

L'art. 1125 c.c. che regola la manutenzione dei soffitti, delle volte, e dei solai ripartendola in parti uguali tra proprietari dei piani interessati è applicabile in via analogica anche ai cielini dei balconi (o terrazzine) relativi, aggiungendo gli stessi un'ideale prosecuzione del soffitto dell'appartamento sottostante.