Diritto e Condominio: 2007

martedì 3 luglio 2007

facciate in legno...

felix wrote:

>zorg ha scritto:
> Buongiorno a tutti
> il mio condominio di recente costruzione ha tutti i balconi in legno. Ora
> l'amministratore vuole assolutamente gestire in prima persona la
> manutenzione ordinaria di questi, incaricando una ditta di sua fiducia di
> far eseguire le giuste verniciature a cadenza biennale o triennale. Vi
> chiedo: posso rifiutarmi di far gestire al condominio il mio balcone?

No!

> Non posso indicare persona di mia fiducia o per assurdo farlo io (si tratta di
> passare una sorta di flatting)?

No!

> Potrei trovarmi a dover rifare il balcone anche se non è necessario solo
> perchè quelli degli altri condomini esposti maggiormente al sole e alle
> intemperie sono rovinati
> Che ne pensate.

Che quei balconi sono parte integrante ed importante della facciata
quindi che il loro aspetto sia assolutamente uniforme e' di interesse
comune.

ciaofelix:-)
--

mercoledì 27 giugno 2007

Ancora su Garanzia dei 10 anni

Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza n° n. 8577 del 26 aprile 2005

In materia di appalto avente ad oggetto la costruzione di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, rientra nei compiti propri del giudice del merito, coinvolgendo l'accertamento e la valutazione degli elementi di fatto del caso concreto, l'indagine volta a stabilire se i difetti costruttivi ricadano nella disciplina dell'art. 1669 cod. civ., che comporta la responsabilita' extracontrattuale dell'appaltatore, ovvero in quella posta dagli artt. 1667 e 1668 cod. civ. in tema di garanzia per le difformita' e i vizi dell'opera. Al giudice di merito spetta altresi' stabilire se le acquisizioni processuali sono sufficienti a formulare compiutamente il giudizio finale sulle caratteristiche dei difetti, dovendo al riguardo non limitarsi alla mera verifica della sussistenza del pericolo di crollo ovvero alla valutazione dell'incidenza dei medesimi sulle parti essenziali e strutturali dell'immobile, bensi' accertare anche se essi, pur afferendo ad elementi secondari ed accessori, siano tali da incidere negativamente, pregiudicandoli in modo considerevole nel tempo, sulla funzionalita' e sul godimento dell'immobile

mercoledì 13 giugno 2007

ancora su terrazza a livello e lastrico solare

"Condominio (Cassazione 15 luglio 2003, n. 11029)
In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 Cod. civ. Tale norma ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni
di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. L'art. 1125 Cod. civ. - che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti - è per contro applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno.
(Cass. 15 luglio 2003, n. 11029 - Sentenza commentata a cura del Prof. Vittorio Barosio)"

venerdì 18 maggio 2007

Registrare assemblee e colloqui

le registrazioni di colloqui, riunioni, anche all'insaputa degli altri presenti, sono perfettamente lecite ed equivalgano ad una presa di appunti scritti, non solo, la cosiddetta "registrazione fonica" costituisce valido elemento di prova davanti al Giudice.

Unica condizione, perché la registrazione (anche segreta) non costituisca reato, è la presenza, nel colloquio o riunione, del soggetto che registra. Lo stesso discorso vale per le proprie telefonate.

Ovviamente il contenuto della registrazione è soggetto agli eventuali divieti di divulgazione previsti dalle norme. Ovviamente il contenuto della registrazione è soggetto agli eventuali divieti di divulgazione previsti dalle norme.

Il reato di "intercettazione" invece viene commesso da chi, estraneo alla conversazione, "capta", con strumenti idonei, comunicazioni o conversazioni altrui, vanificando le cautele ordinariamente poste a tutela del carattere riservato.

Siccome le leggi scrivono di solito su ciò che è vietato, non su quello che è normalmente permesso, la definizione del concetto giuridico di intercettazione si è sviluppata attraverso una lunga serie di sentenze della Corte di Cassazione a Sezioni Unite Penali la quale si è pronunciata, in materia, ben nove volte. Più recente e chiarificatrice è la sentenza n.36747 del 24 settembre 2003, di cui riporto alcuni passi veramente significativi:

"Il presidio costituzionale del diritto alla segretezza delle comunicazioni non si estende anche ad un autonomo diritto alla riservatezza. Quest'ultima è tutelata costituzionalmente soltanto in via mediata, quale componente della libertà personale, vista nel suo aspetto di libertà morale, della libertà di domicilio, nel suo aspetto di diritto dell'individuo ad avere una propria sfera privata spazialmente delimitata, e della libertà e segretezza della corrispondenza e di ogni forma di comunicazione. In sostanza, la riservatezza è costituzionalmente garantita nei limiti in cui la stessa va ad incidere su alcuni diritti di libertà.

Immaginare che il Costituente abbia voluto imporre il silenzio indiscriminato su ogni comunicazione interpersonale è cosa contraria alla logica oltre che alla natura stessa degli uomini e tale realtà non poteva sfuggire al Costituente. La riservatezza può essere una virtù, ma non è sicuramente un obbligo assoluto, imposto addirittura da una norma costituzionale, immediatamente precettiva."

"Ciò posto, deve escludersi che possa essere ricondotta nel concetto d'intercettazione la registrazione di un colloquio, svoltosi a viva voce o per mezzo di uno strumento di trasmissione, ad opera di una delle persone che vi partecipi attivamente o che sia comunque ammessa ad assistervi.

Difettano, in questa ipotesi, la compromissione del diritto alla segretezza della comunicazione, il cui contenuto viene legittimamente appreso soltanto da chi palesemente vi partecipa o vi assiste, e la "terzietà" del captante.

La comunicazione, una volta che si è liberamente e legittimamente esaurita, senza alcuna intrusione da parte di soggetti ad essa estranei, entra a fare parte del patrimonio di conoscenza degli interlocutori e di chi vi ha non occultamente assistito, con l'effetto che ognuno di essi ne può disporre, a meno che, per la particolare qualità rivestita o per lo specifico oggetto della conversazione, non vi siano specifici divieti alla divulgazione (es.: segreto d'ufficio)"

Ciascuno di tali soggetti è pienamente libero di adottare cautele ed accorgimenti, e tale può essere considerata la registrazione, per acquisire, nella forma più opportuna, documentazione e quindi prova di ciò che, nel corso di una conversazione, direttamente pone in essere o che è posto in essere nei suoi confronti; in altre parole, con la registrazione, il soggetto interessato non fa altro che memorizzare fonicamente le notizie lecitamente apprese dall'altro o dagli altri interlocutori.

L'acquisizione al processo della registrazione del colloquio può legittimamente avvenire attraverso il meccanismo di cui all'art. 234/1° c.p.p., che qualifica "documento" tutto ciò che rappresenta «fatti, persone o cose mediante la fotografia, la cinematografia, la fonografia o qualsiasi altro mezzo»; il nastro contenente la registrazione non è altro che la documentazione fonografica del colloquio, la quale può integrare quella prova che diversamente potrebbe non essere raggiunta e può rappresentare (si pensi alla vittima di un'estorsione) una forma di autotutela e garanzia per la propria difesa, con l'effetto che una simile pratica finisce coi ricevere una legittimazione costituzionale".

Insomma l'uso di un registratore può essere un ottimo strumento di difesa per tutelarsi da prepotenze, minacce, insulti e ricatti che possono essere perpetrati da chi ritiene di restarne impunito per l'assenza i testimoni o per il timore che può incutere la sua posizione.

Ritengo con questa dettagliata informazione di avere fornito un'ottima arma di difesa alle vittime di soprusi..

lunedì 14 maggio 2007

Attribuzioni dell'amministratore

Art. 1130 c.c.

Attribuzioni dell'amministratore.

L'amministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'eserciziod dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Art. 1131 c.c.

Rappresentanza

Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o

dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

lunedì 16 aprile 2007

Il Lastrico Solare e la Terrazza a Livello

Il lastrico solare e la terrazza a livello

Il lastrico solare e la terrazza a livello

Il lastrico solare di un edificio può essere di uso comune oppure di uso esclusivo e sulla base di ciò è diversa la disciplina relativa alla ripartizione delle spese. Alla situazione del lastrico solare viene equiparata quella della terrazza a livello. Le regole applicative elaborate dalla giurisprudenza.

a cura di Ettore Ditta, Avvocato

Il lastrico solare è la copertura piana orizzontale che copre gli edifici più moderni e svolge così la funzione che in passato veniva svolta dal tetto “a spiovente”, caratterizzato dalla classica superficie inclinata.

Il codice civile nomina il lastrico solare elencando le parti comuni dell’edificio all’art. 1117, n. 1, facendo intendere con chiarezza che il regime giuridico del lastrico solare è del tutto parificato a quello del tetto, inteso in senso tradizionale.

Nella pratica, tranne che per alcuni aspetti particolari, alla situazione giuridica del lastrico solare viene equiparata anche quella della terrazza a livello.

Il lastrico solare può essere destinato all’uso comune oppure all’uso esclusivo e per quest’ultimo caso l’art. 1126 cod. civ. prevede che, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 alla spesa per le riparazioni e le ricostruzioni del lastrico stesso, mentre gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Quando, invece, il lastrico solare serve all’uso comune le spese vengono ripartite fra tutti i condomini che ne usufruiscono; logicamente, qualora un edificio abbia più lastrici solari destinati a servire soltanto una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico esclusivamente dei condomini che ne traggono utilità (art. 1123, comma 3, cod. civ.).

Per quanto riguarda la normativa contenuta nel codice civile, bisogna ancora ricordare che l’art. 1124, in relazione alla manutenzione e alla ricostruzione delle scale, dopo avere stabilito (nel suo comma 1) che le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono e che la relativa spesa è ripartita fra essi per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo, nel suo comma 2 aggiunge che, al fine del concorso nella metà della spesa che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani, insieme alle cantine, ai palchi morti, alle soffitte o camere a tetto, anche i lastrici solari qualora non siano di proprietà comune. Infine, l’art. 1127, comma 1, in relazione alle sopraelevazioni, attribuisce al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio e al proprietario esclusivo del lastrico solare il diritto di elevare nuovi piani o nuove fabbriche, aggiungendo poi (comma 4) che chi fa la sopraelevazione, oltre a corrispondere agli altri condomini un’indennità, è tenuto a ricostruire il lastrico solare che tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Il lastrico solare

Nel quadro della sua normale destinazione il lastrico solare riveste una duplice attitudine: quella tipica di copertura del fabbricato sottostante e quella di superficie praticabile (Pret. Torre Annunziata 19 marzo 1982).

Peraltro, il lastrico solare accessibile agevolmente non svolge soltanto una funzione di copertura del fabbricato e, pertanto, se è posto allo stesso livello e destinato al servizio della porzione immobiliare sita all’ultimo piano dell’edificio, può comportare l’obbligo del proprietario di quest’ultimo di costruzione di un muretto recintato da rete metallica al fine di rendere la luce irregolare conforme alle prescrizioni stabilite dall’art. 901 cod. civ. (Cass., sent. n. 5718 del 10 giugno 1998).

Alcuni usi del lastrico solare sono vietati; non si può, infatti, installare un’antenna autonoma di notevoli dimensioni sul lastrico solare, poiché anche in questo caso avrebbe luogo un mutamento definitivo di destinazione (Trib. Roma 9 giugno 1986) e non è possibile neppure inserire in esso una canna fumaria destinata al servizio esclusivo dell’appartamento di un condomino, poiché in tal modo viene alterata la funzione di copertura del lastrico e viene sottratta una porzione di bene comune all’uso degli altri condomini (Cass., sent. n. 4201 del 6 maggio 1987).

Per quanto riguarda la disciplina contenuta nell’art. 1126 cod. civ., per il caso del lastrico solare di uso esclusivo, i giudici di merito (Trib. Matera 18 novembre 1985) hanno affermato che la spesa per la riparazione o la ricostruzione di un lastrico solare di uso esclusivo deve essere ripartita in parti uguali tra il condomino proprietario dell’appartamento a livello del lastrico, e i proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo i criteri forniti dal combinato disposto degli artt. 1125 e 1126, e che il proprietario dell’appartamento sovrastante deve anche accollarsi la spesa per l’impermeabilizzazione del lastrico; la Cassazione, invece, in precedenza si era espressa in senso contrario (Cass., sent. n. 497 del 16 febbraio 1976).

I giudici di merito hanno inoltre affermato che l’assemblea condominiale ha il potere di ripartire le spese in base a criteri diversi da quelli indicati dall’art. 1126, ma unicamente con il consenso di tutti i condomini e non solo con quello dei soli partecipanti all’assemblea (Pret. Taranto 18 marzo 1988).

Da parte sua la Suprema Corte ha affermato che, qualora il lastrico solare sia attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini oppure in proprietà esclusiva dello stesso, anche i danni cagionati dalla mancata manutenzione del lastrico e del manto impermeabile che protegge l’ultimo piano dell’edificio non possono essere messi interamente a carico del proprietario o dell’usuario del lastrico stesso, ma debbono essere risarciti col concorso del condominio nella proporzione prevista dall’art. 1126 (Cass., sent. n. 1618 del 14 febbraio 1987); e che i criteri per le spese indicati dall’art. 1126 si applicano anche nel caso del tetto di un edificio di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti al condominio (Cass., sent. n. 532 del 30 gennaio 1985).

I lastrici solari come parti comuni

Di regola, se non c’è un titolo contrario, i lastrici solari costituiscono, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., parti comuni dell’edificio e di conseguenza ciascun condomino deve pagarne le spese.

La giurisprudenza ha chiarito che sono di proprietà comune (e quindi le spese da esse originate devono essere sostenute da tutti i condomini): le pensiline poste a copertura di mansarde, poiché costituiscono parte integrante del tetto (Trib. Milano 20 marzo 1989) e i rivestimenti esterni dei muretti di recinzione di una terrazza a livello che, posta nello stesso piano o alla stessa altezza di un appartamento, abbia accesso a questo e sia al servizio suo o di una balconata (Cass., sent. n. 1361 del 18 marzo 1989), poiché in tutti i casi si tratta di elementi che costituiscono parte integrante della facciata dell’edificio.

In caso di danni cagionati da omessa esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria su lastrico solare in edificio condominiale, i singoli condomini sono tenuti, nei rapporti interni fra loro, a concorrere al risarcimento del danno secondo i criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ. (Cass., sent. n. 12606 del 7 dicembre 1995).

ll lastrico solare di uso esclusivo

Quando il lastrico solare sia destinato all’uso esclusivo di uno o più condomini, l’art. 1126 cod. civ. stabilisce che i condomini che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Il diritto esclusivo di calpestio del lastrico solare può essere acquistato anche per usucapione (Cass., sent. n. 1103 del 17 aprile 1973).

E bisogna tenere presente pure che il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto al pagamento, in proporzione dei relativi millesimi, delle spese condominiali comuni anche nel caso in cui sia vietato sopraedificare dalla normativa edilizia applicabile nella zona ove esiste l’edificio, perché tale divieto (peraltro non immutabile) non fa venire meno il suo diritto di proprietà sul lastrico solare, né questo è utilizzabile soltanto per sopraelevare (Cass., sent. n. 13328 del 29 novembre 1999).

In relazione al significato della locuzione contenuta nell’art. 1126, cod. civ., secondo cui 2/3 delle spese sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, la Suprema Corte ha precisato che le spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di un edificio devono essere pagate ai sensi dell’art. 1126 e quindi 1/3 a carico del condomino che ne abbia l’uso esclusivo e gli altri 2/3 a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti ai quali il lastrico o la terrazza serve da copertura; e che così, di regola, il proprietario esclusivo del lastrico solare deve contribuire alle spese di riparazione soltanto nella misura di 1/3, senza dover concorrere nella ripartizione degli altri 2/3 che restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico serve da copertura (Cass., sent. n. 5125 del 3 maggio 1993), mentre il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto alla doppia contribuzione soltanto qualora sia proprietario anche di una delle unità immobiliari sottostanti, in proporzione del valore della medesima (Cass., sent. n. 11449 del 19 ottobre 1992).

È stato peraltro precisato che in tema di spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico solare di uso esclusivo di alcuni condomini, quando l’art. 1126 cod. civ. fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla “porzione” della proprietà, ma alla porzione come unità; e che pertanto, è sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare, perché la proprietà di detta unità concorra alla ripartizione delle spese pari ai 2/3 dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo (Trib. Bologna 27 novembre 2001).

E ancora che l’art. 1126 cod. civ., nel ripartire le spese per le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo nella misura di 1/3 a carico di questo e di 2/3 a carico di tutti i condomini dell’edificio, o della parte di esso cui il lastrico serve, si riferisce solo a quelle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio superiore, manufatto comprensivo di ogni elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non anche di tutto ciò che vi è sovrapposto, che a esso si collega ab extra, essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale (Cass., sent. n. 7472 del 4 giugno 2001).

Con riferimento al lastrico solare il termine “riparazione” contenuto nell’art. 1126 cod. civ. va inteso come sinonimo di manutenzione, attinente cioè a quegli interventi sulle parti di lastrico determinati dall’uso esclusivo, ma comunque collegati alla funzione di copertura dei piani sottostanti a cui il medesimo strutturalmente adempie; detti interventi, tenuto conto della netta distinzione operata dall’art. 1126 cod. civ., non sono assimilabili a quelli definiti di “ricostruzione”, per tali ultimi dovendo intendersi quei diversi interventi che incidono sugli elementi strutturali del lastrico (quali, per esempio, il solaio portante, la guaina impermeabilizzante ecc.) (Cass., sent. n. 2726 del 25 febbraio 2002).

In ogni caso, dal momento che la colonna d’aria sovrastante a un suolo o un edificio non è un bene giuridico e non può formare oggetto autonomo di diritti, è nullo il contratto avente per oggetto il trasferimento di una scatola d’aria sovrastante a un lastrico solare posto alla sommità di un edificio (Trib. Cagliari 29 settembre 1997).

Le regole della giurisprudenza

Danni da infiltrazioni

La responsabilità per i danni causati agli appartamenti sottostanti al lastrico solare a seguito di infiltrazioni d’acqua dovute a mancanza di manutenzione ha natura extracontrattuale e si basa sulla violazione del dovere di custodia previsto dall’art. 2051 cod. civ.; e quindi il diritto al risarcimento dei danni si prescrive nel termine quinquennale e non in quello ordinario di 10 anni (Cass., sent. n. 642 del 17 gennaio 2003). Già in precedenza era stato affermato dalle Sezioni Unite che con la responsabilità per inadempimento delle obbligazioni propter rem, poste dalla legge a carico dei titolari del diritto reale sul lastrico solare, può concorrere la responsabilità di tipo extracontrattuale, nascente da un fatto (illecito) diverso, vale a dire dalla lesione di un diritto soggettivo dei condomini estraneo ai rapporti di condominio oppure dalla lesione di un diritto dei terzi, i quali entrano in relazione con l’edificio; in questo caso, per quanto attiene all’imputazione, alla suddivisione e alla valutazione del danno, valgono le regole stabilite in tema di responsabilità extracontrattuale (Cass., Sez. Unite, sent. n. 3672 del 29 aprile 1997).

Con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, l’art. 1126 cod. civ. individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall’utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (1/3 e 2/3) tra l’utilità connessa all’uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l’utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell’edificio condominiale, funzione che il lastrico solare svolge a vantaggio di tutti i condomini; quindi sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (per esempio, le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l’utente o il proprietario esclusivo del lastrico solare e i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione indicata dall’art. 1126 cod. civ. Pertanto, la clausola che ponga a carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di “manutenzione” ha una sua ragion d’essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempre che le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell’utente o proprietario esclusivo l’intero onere e non il semplice terzo (Cass., sent. n. 2726 del 25 febbraio 2002).

Infiltrazioni e responsabilità dell’appaltatore

I gravi difetti di costruzione che, a norma dell’art. 1669 cod. civ., possono dare luogo all’azione di responsabilità del committente nei confronti dell’appaltatore non si identificano soltanto con i fenomeni che incidono sulla stabilità dell’edificio, ma possono consistere in alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell’opera, incidono in modo globale sulla sua struttura e funzionalità e ne menomano apprezzabilmente il godimento; pertanto, rientrano tra i gravi difetti di costruzione, sotto il profilo considerato, anche quelli che interessano i tetti e i lastrici solari, determinando infiltrazioni di acque piovane negli appartamenti sottostanti (Cass., sent. n. 4692 del 12 maggio 1999).

I difetti costruttivi dei lastrici solari e delle coperture a tetto che determinano infiltrazioni d’acqua e le inadeguatezze della rete fognaria rappresentano gravi difetti costruttivi e, quindi, consentono, anche agli aventi causa del committente (e al condominio per le parti comuni dell’edificio) la proposizione dell’azione prevista dall’art. 1669 cod. civ. nei confronti dell’appaltatore esecutore della costruzione (Cass., sent. n. 2775 del 28 marzo 1997).

Sopraelevazione sul lastrico solare e aggravamento della servitù di veduta

Non costituisce aggravamento della servitù di veduta, ai sensi dell’art. 1067 cod. civ., la sopraelevazione sul lastrico solare con apertura di finestre in corrispondenza dei vani di abitazione di nuova realizzazione, in quanto la trasformazione dell’affaccio occasionale dal parapetto del lastrico stesso in quello quotidiano dalle indicate finestre non determina un incremento della inspectio e della prospectio sugli appartamenti vicini, essendo al contrario la veduta meno ampia e panoramica rispetto all’originario affaccio esercitato dal parapetto del terrazzo (Cass., sent. n. 11938 dell’8 agosto 2002).

Azione giudiziaria per la riparazione e la ricostruzione del lastrico solare

Poiché il lastrico solare dell’edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo e alle relative spese essi devono concorrere secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cod. civ.; la relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio in persona dell’amministratore e non nei confronti del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi (Cass., sent. n. 10233 del 15 luglio 2002).

Riparazioni dovute a difetti originari di progettazione o di esecuzione

La disposizione contenuta nell’art. 1126 cod. civ. si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, qualora si tratti di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 cod. civ., e non anche (sia pure in via concorrenziale) al condominio (Trib. Milano 27 marzo 2000).

Lastrico solare e installazione di antenne o ripetitori

Particolarmente interessante si presenta una breve serie di recenti decisioni di merito che hanno per oggetto l’installazione di antenne o di ripetitori sul lastrico solare. Deve essere accolta la domanda cautelare proposta da alcuni condomini diretta a ottenere la sospensione, ai sensi dell’art. 1171 cod. civ., dei lavori di installazione di una stazione radio base per telefoni cellulari iniziati, senza l’autorizzazione del condominio, su porzione di lastrico solare di proprietà esclusiva di un altro condomino, considerato il deprezzamento dell’edificio conseguente all’attuale situazione di incertezza scientifica circa gli effetti a lungo termine sulla salute delle onde elettromagnetiche irradiate da impianti del genere, nonché l’invasività e il non organico inserimento dell’opera nel contesto architettonico dell’edificio condominiale (Pret. Bologna 12 aprile 1999).

L’installazione sul lastrico solare di proprietà di un condomino di un ripetitore per telefonia cellulare, con utilizzo delle cose comuni che consista esclusivamente nell’ancoraggio dell’impianto suddetto ai muri esterni, non configura violazione dell’art. 1102 cod. civ. (sull’uso delle cose comuni) e neppure l’installazione di un ripetitore per telefonia cellulare sul lastrico solare situato in un edificio condominiale non costituisce violazione dell’art. 1122 cod. civ. (sulle opere richieste sulle parti di proprietà esclusiva in danno di quelle comuni), in quanto non sussiste alcun riscontro scientifico della pericolosità di tale impianto per la salute dei condomini e a condizione che la concessionaria del servizio di telefonia presenti all’autorità competente un progetto che attesti come l’impianto suddetto non arreca danni alla statica dell’edificio (Trib. Piacenza 13 febbraio 1998).

Il diritto di antenna spettante a ogni singolo condomino, quale diritto soggettivo di natura personale a installare sulle parti comuni dell’edificio condominiale un’antenna per la ricezione dei programmi radiotelevisivi, si estende anche alle antenne ricetrasmittenti per lo svolgimento di un’attività professionale; ma è preclusa al condomino l’installazione sul lastrico solare condominiale di una antenna di dimensioni e struttura tali da attrarre, anche in parte, la cosa comune nella sua sfera di disponibilità esclusiva (Trib. Taranto 20 gennaio 1998). La normativa vigente prevede, nel rispetto della libera manifestazione del pensiero, il diritto di installare sul tetto di un edificio apparecchi ricetrasmittenti e provvedere alla loro manutenzione con la possibilità di comprimere il diritto di proprietà altrui, operando però un contemperamento delle due diverse esigenze che devono armonizzarsi in modo che il diritto del proprietario non risulti sacrificato oltre il lecito (Trib. Terni 19 gennaio 1998).

La terrazza a livello

La terrazza a livello, generalmente, viene equiparata al lastrico solare. Nel condominio, essa è una superficie scoperta posta al di sopra di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che, per il modo in cui è stata realizzata, risulta destinata non tanto e non solo a coprire le verticali sottostanti (dato che in tal caso si tratterebbe di lastrico solare), quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriore comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce in definitiva, una proiezione verso l’esterno (Cass., sent. n. 836 del 28 marzo 1973); quando la situazione dei luoghi riveste un simile carattere la funzione della terrazza a livello, quale accessorio rispetto all’alloggio posto allo stesso livello, prevale su quella di copertura dell’appartamento sottostante e, se dal titolo non risulta il contrario, la terrazza medesima deve ritenersi appartenente al proprietario del contiguo alloggio di cui è strutturalmente e funzionalmente parte integrante (Cass., sent. n. 8394 del 18 agosto 1990).

Ovviamente la terrazza a livello, che è costituita da una area scoperta alla quale si accede da un solo appartamento e solo con questo si trova in comunicazione, appartiene al proprietario del contiguo appartamento di cui costituisce la continuazione priva di copertura; è possibile però che il titolo disponga diversamente (Cass., sent. n. 9629 del 16 settembre 1991).

Rispetto alle altre terrazze, le terrazze a livello si differenziano in quanto, salvo titolo contrario, non rientrano fra le parti comuni dell’edificio, ma in determinate ipotesi sono sottoposte alla stessa disciplina giuridica che riguarda la ripartizione delle spese applicata per le terrazze normali (per le quali i condomini devono pagare non in applicazione del principio di proprietà, ma in applicazione del principio di utilità in base al quale tutti sono tenuti a contribuire alle cose in ragione dell’utilità che quelle cose sono destinate a dare a ogni appartamento). Di conseguenza, a proposito delle terrazze a livello, la Cassazione ha deciso che, poiché la funzione da esse svolta di copertura dei piani sottostanti è meramente sussidiaria rispetto all’altra (caratteristica delle terrazze a livello) di estensione e integrazione dell’appartamento cui sono annesse, contrariamente quindi a ciò che avviene per i lastrici solari, la ripartizione delle spese deve effettuarsi tra il proprietario della terrazza e gli altri condomini in proporzione dei vantaggi da essi rispettivamente ritratti, soccorrendo all’uopo la disciplina degli artt. 1123 e 1126 cod. civ., salvo che le spese si siano rese necessarie per fatto imputabile solo a chi ha l’uso esclusivo del terrazzo (Cass., sent. n. 1029 del 19 febbraio 1986).

Differenza fra lastrico solare e terrazza a livello

Da quanto ricordato fino a ora risulta chiara la differenza che intercorre fra il lastrico solare e la terrazza a livello. Mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, la terrazza a livello è costituita, invece, da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente nel senso che per il modo in cui è realizzata risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegato e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno (Cass., sent. n. 2924 del 28 aprile 1986).

È necessario tenere ben distinti il lastrico solare dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva, che non rientra fra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., anche se adempie la funzione di copertura dell’edificio condominiale, funzione quest’ultima che assume rilevanza ai fini della ripartizione delle spese per le riparazioni o ricostruzioni secondo i criteri indicati dall’art. 1126 cod. civ. che, però, non valgono anche per la ripartizione dell’ammontare degli eventuali danni cagionati a terzi; l’obbligazione risarcitoria per tali danni, infatti, trova la sua radice nella responsabilità aquiliana e va regolata dai relativi principi (App. Lecce 7 settembre 1998).

Le regole della giurisprudenza

Riparto delle spese per la riparazione o ricostruzione

Alle spese per la riparazione o ricostruzione della terrazza a livello dell’appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condomino devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti e, in correlazione con tale obbligo, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure solo con riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto esse servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza (Cass., sent. n. 15389 del 1° dicembre 2000).

Parapetti

Le spese relative alla ricostruzione o alla riparazione dei parapetti di un terrazzo di proprietà esclusiva che, pur assolvendo prevalentemente a un compito di affaccio e di protezione, eserciti altresì una funzione legata al decoro architettonico dell’edificio, devono essere ripartite secondo il criterio previsto dall’art. 1126 cod. civ. (Trib. Milano 10 febbraio 1992).

Giardino pensile

Le norme sul condominio, consentendo la divisione della proprietà per piani orizzontali, escludono l’applicazione dell’accessione anche nell’ipotesi di costruzioni quale un giardino pensile in continuazione di una terrazza a livello annessa a un appartamento, facenti corpo con l’edificio condominiale, ma sporgenti dalla sua linea verticale e gravanti sua area appartenente al condominio; in tal caso occorre accertare, in base al titolo o in mancanza in base alla presunzione di cui all’art. 1117 cod. civ. se la riconosciuta comunione dell’area di base su cui la sporgenza sorge comporti o meno la comunione del piano (o dei piani) e delle porzioni di piano (o di piani) sporgenti o comunque sorgenti sopra tale area (Cass., sent. n. 1738 del 15 marzo 1980).

Sopraelevazione

La terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva, è equiparata (per la sua funzione di copertura dell’edificio) al lastrico solare in senso stretto e tale è considerata anche nel regime della sopraelevazione (Cass., sent. n. 5776 del 25 ottobre 1988).

Danni da infiltrazioni di acqua

In un edificio condominiale il proprietario della terrazza a livello, che costituisce estensione e integrazione dello stesso appartamento privato da esso servito, risponde ai sensi dell’art. 2051 cod. civ. del danno subìto da un appartamento sottostante al terrazzo in seguito a infiltrazioni di acqua, salvo che provi il caso fortuito, la forza maggiore oppure il fatto del terzo (Pret. Salerno 11 giugno 1996).

venerdì 6 aprile 2007

terrazzo che gocciola

dan ha scritto:
> Il condomino mio sottostante subisce gocciolamenti dal soffitto del
> mio terrazzo, in un punto preciso e circoscritto. Ho fatto rifare la guaina
> impermeabile in un raggio di circa 3 metri q. intorno al punto di
> gocciolamento, ma -a periodi - il fenomeno si ripresenta.

Non capisco perche "hai fatto rifare"!

> Se dovessi rifare tutta la pavimentazione del terrazzo, le spese come
> vanno ripartite ? sotto di me c' è il citato condomino e al di sotto ancora
> un locale commerciale (a piano terreno).

1/3 ciascuno! ciaofelix:-) --

Newsgroup: it.diritto.condominio

Lastrico proprietà e uso

Vedi Art. 1117 e 1126 CC

Il lastrico solare, sia di proprietà comune, sia ad uso esclusivo, serve al

"godimeto comune" in quanto, al pari dei muri maestri, è parte integrante e

irrinunciabile di tutto l'edificio.

lunedì 12 marzo 2007

Lastrici e Terrazze a livello: sentenze Cassazione etc.

Cassazione, 16 febbraio 1976, n. 497

Il condomino che, come proprietario del piano attico, ha l'uso esclusivo di terrazze poste a livello del suo appartamento aventi anche funzione di copertura (lastrico solare) delle sottostanti parti dello stabile, deve concorrere alla spesa di riparazione o ricostruzione del lastrico solare soltanto nella misura di un terzo, restando gli altri due terzi della spesa stessa a carico dei proprietari di piani o porzioni di piani sottostanti, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Cassazione, 17 ottobre 2001, n. 12682

In un edificio condominiale la terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto sulla sommità del palazzo nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti alla sua manutenzione e quindi anche obbligati a risarcire i danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza deteriorata.

Cassazione, Sez. II , 1 dicembre 2000, n. 15389

In tema di condominio di edifici, la terrazza a livello dell'appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condomino assolve la stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che alle spese per la relativa riparazione o ricostruzione devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti. E, in correlazione con tale obbligo, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure con riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto esse servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza. (c.c., art. I 126).

Cassazione, 11 settembre 1998, n. 9009

In tema di condominio di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell'art. 1126 cod. civ. alla manutenzione della terrazza a livello sono tenuti , a norma dell'art. 1126 cod. civ., tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo.

Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1992, n. 11449,

Le spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di un edificio, cui va assimilata la terrazza a livello, devono essere sopportate a norma dell'art. 1126 c.c., in ragione di un terzo dal condomino che ne abbia l'uso esclusivo, restando gli altrui due terzi della spesa stessa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti ai quali il lastrico o la terrazza serve di copertura. Pertanto il proprietario esclusivo del lastrico o della terrazza è tenuto alla doppia contribuzione soltanto quando sia proprietario anche di una delle unità immobiliari sottostanti, in proporzione al valore della medesima.

Cass. civ., sez. II, 3 maggio 1993, n. 5125.

In base al criterio di ripartizione delle spese stabilito dall'art. 1126 c.c. il proprietario esclusivo del lastrico solare (cui va equiparata la terrazza a livello) deve contribuire nelle spese di riparazione soltanto nella misura di un terzo, senza dover concorrere nella ripartizione degli altri due terzi della spesa stessa, che restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico (o la terrazza) serve

lunedì 5 marzo 2007

Terrazza a livello

Per a livello deve intendersi :

la superficie scoperta posta al vertice di alcuni vani e nel contempo sullo stesso livello di un altro di proprietà esclusiva, così da rappresentare una proiezione all'aperto di quest'ultimo; occorre altresì che essa sia destinata all'uso esclusivo di quel dato appartamento e che solo da questo vi si acceda.

La dottrina sembra dire questo.

martedì 27 febbraio 2007

Pc agli insegnati, manca ancora il decreto attuativo

Nella finanziaria era prevista un'agevolazione per l'acquisto di PC da parte di insegnanti: la norma è stata confermata? E, se sì, quali sono le condizioni da rispettare?

L'agevolazione è contenuta nel comma 296 della Finanziaria. La norma stabilisce che per l'anno 2007, ai docenti delle scuole pubbliche di ogni ordine e grado, anche non di ruolo con incarico annuale, nonché al personale docente presso le università statali ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, venga riconosciuta una detrazione dall'imposta del 19 per cento delle spese sostenute per l'acquisto di un solo personal computer nuovo di fabbrica, fino ad un importo massimo di spesa pari a 1.000 euro. Per le condizioni da rispettare occorre attendere il relativo decreto attuativo.

sabato 17 febbraio 2007

Autoclave solo per i piani alti: come si dividono le spese?

Autoclave
in un palazzo di 18 piani con impianto comune per la fornitura idrica,
ma con impianto di autoclave asservito solo ai piani alti. Come si
dividono le varie spese? Grazie (Rodolfo F.)

L'articolo
1123 del Codice Civile stabilisce che in un edificio sono
impianti destinati servire solo una parte fabbricato,
le spese relative alla loro manutenzione sono a del gruppo di
condomini che ne trae utilità.

Lastrico solare, per la Cassazione pagano i 2/3 solo i condomini coperti

Non
sono d'accordo con l'esperto che sulle spese per il terrazzo di
copertura attribuisce 1/3 al proprietario dell'attico e 2/3 ai restanti
condomini. In realtà il codice dice 2/3 fra tutti i condonimi, quindi
anche il proprietario dell'attico, che paga 1/3 come proprietario, e
per i rispettivi millesimi come condomino. Cosa dice l'esperto? (Guido
B.)

Sulla vicenda è intervenuta
più volte la Cassazione. Unna sentenza per tutte, 5125/93: "In base
al criterio di ripartizione delle spese stabilito dall'art. 1126 cod.
civ. il proprietario esclusivo del lastrico solare (cui va equiparata
la terrazza a livello) deve contribuire nelle spese di riparazione
soltanto nella misura di un terzo, senza dover concorrere nella
ripartizione degli altri due terzi della spesa stessa che restano a
carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico
(o la terrazza) serve da copertura." L'esperto si limita a riportare
le indicazioni date della Cassazione sentenze nelle quali ha
esaminato questo tipo di controversie, e la Cassazione non è mai
tornata indietro rispetto a questa "interpretazione autentica".

mercoledì 14 febbraio 2007

Immobili nuovi, la polizza decennale copre da tutti i rischi

Quali sono le garanzie che deve fornire il venditore di un immobile di nuova costruzione all'acquirente anche dopo l'atto di vendita? Grazie e saluti. (Francesco C.)

La legge di tutela degli acquirenti di immobili da costruire - Decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122- ha previsto, all'articolo 4, l'obbligo per il costruttore di rilasciare al momento del rogito una polizza decennale di copertura per tutti i rischi e i difetti di costruzione. Gli immobili interessati sono quelli per i quali il permesso di costruire o altro titolo abilitativo alla costruzione è stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore della legge (21 luglio 2005). Nel caso in cui l'immobile non rientrasse tra quelli provisti dalla legge, si applica comunque l'articolo l'articolo 1669 del Codice Civile in base al quale "Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia."In sostanza in caso di vizi del suolo e difetti dei quali è responsabile il costruttore, ad esempio infiltrazioni dovute a scarsa coibentazione, crepe per cedimenti strutturali, impianti fognari non efficienti, ecc, il difetto va denunciato entro un anno dalla comparsa, ma se non c'è risposta, entro lo stesso termine va rinnovata la denuncia o avviata una causa, altrimenti si decade dal diritto.

giovedì 8 febbraio 2007

Rifacimento balconi, chi non li possiede contribuisce solo in parte alle spese

Buongiorno. Stiamo ristrutturando la facciata di un palazzo con 8 appartamenti (Categoria A1). Durante i lavori è emerso che i balconi sono in uno stato fatiscente. L'unica soluzione a detta dell'impresa è ricostruirli completamente.Tralasciando le modalità per questa operazione sulle quali stiamo ancora discutendo, il problema principale è diventato la ripartizione di questo costo imprevisto tra tutti i condomini.I proprietari dei due piani terra che non hanno terrazzi sostengono che non devono assolutamente partecipare alla spesa. Di avviso contrario sono tutti gli altri proprietari delle abitazioni con terrazzi (tra cui il sottoscritto) Abbiamo proposto ai due condomini di rivolgerci ad un arbitrato per risolvere la questione ma non è stata accettata.Chiedo quindi se ci sono leggi disposizioni o consuetudini ecc¿ che regolamentino chiaramente queste situazioni e se in un eventuale ricorso alla giustizia possa avere un peso la loro indisponibilità a chiedere un parere di un terza persona per dirimenre la questione.

La Cassazione con la sentenza 4576 del 30 luglio 2004 è intervenuta su un caso simile, stabilendo che le spese di ricostruzione ve e e proprie sono a carico dei proprietari, mentre vanno suddivise tra tutti i condomini solo le spese relative ad eventuali strutture, se ce ne sono, che svolgono una funzione decorativa per la facciata. In dettaglio la Cassazione ha ribadito che i balconi aggettanti costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono esclusivamente al proprietario di quest'ultima, mentre i soli rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si devono considerare beni comuni a tutti. Una sentenza piuttosto chiara e che non lascia adito a dubbi.

Danni da infiltrazione, per il rimborso occorre una delibera dell'assemblea se non sono lavori urgenti

Buongiorno. D'accordo con l'amministratore, ho effettuato dei lavori nel mio appartamento a causa di infiltrazioni di acqua provenienti dai muri esterni. Ora l'amministratore rifiuta di risarcirmi perchè aspetta che sia l'assemblea del condominio a deliberare. E' vero? E se l'assemblea non approva, che fare?

Si ha diritto ad ottenere il rimborso di una spesa non deliberata dall'assemblea se e solo se è possibile dimostrare di aver eseguito lavori urgenti e indifferibili. L'amministratore avrebbe dovuto informarla prima dell'intervento , e, in ogni caso, avrebbe dovuto convocare immediatamente un'assemblea per comunicare che aveva approvato i lavori. Se ora l'assemblea non esprime un parere favorevole le resta la possibilità di rivolgersi al giudice di pace per chiedere il rimborso all'amministratore se non ha rispettato i suoi doveri.

sabato 3 febbraio 2007

Bologna città che cambia

In un post sul forum cittadino, in merito a una tematica energetica (a me tanto cara) sostenevo che Bologna aspirava a divenire una metropoli Europea (o che se non lo faceva, almeno che se lo ptrebbe permettere).

Un amico lettore del forum mi ha risposto come segue e di getto mi sono sentito di pubblicare la risposta che prontamente gli ho dato sul forum su come lo vedo io il problema dell'"Europeita'" della citta'.

aspira a diventare una metropoli? Questa mi è

nuova. Francamente io di Bolognesi che aspirano ad

essere Milano, Roma o Parigi con tutti i problemi

che ne derivano non ne ho mai sentiti. Io credo

che il Bolognese aspiri ad essere capitale per

qualità di vita come è stata per molti anni ed ora

non è più.

Ah si? ...e allora che resti la cittadina di provincia attuale con i sui 300.000 abitanti, sommersa dal traffico, senza collegamenti efficienti tra i centri intellettuali/economici/industriali. Se non migliori quello che puoi e almeno dove puoi, sei fregato.

Spero che il suo lavoro sia nella pastorizia e nell'agricoltura perchè se non ci diamo una regolata è li che andremo a finire (ha presente il medio evo?)

...e poi in Europa ci sono anche metropoli funzionali, efficienti e poco inquinate (rispetto a bologna) perchè la gli amministratori hanno impedito a costruttori di cementare tutto, hanno fatto si che venisse preservato il verde pubblico e con esso migliorasse il microclima cittadino.

Esistono metropoli dove lo spessore intellettuale e sociale dei residenti è un po più "elevato" rispetto a quello dell'italiano medio (e quindi anche di quello del bolognese medio).

In quelle metropoli l'educazione civica, la salvaguardia dell'ambiente e il rispetto delle norme sono pratica giornaliera e chi non le rispetta si vergogna da se, non si sente "un furbo" e "un sburòn" solo perchè nessuno gli fa il mazzo (e quando ti prendono che sgarri -ad esempio perchè non hai fatto controllare la tua caldaietta e stai "appestando" il vicinato-, la multa te la fanno e se la fanno pagare SUBITO).

A Bologna un tempo si stava molto bene, poi si è stato solo bene, adesso si sta così così...ma NON perchè la città sia cresciuta in dimensione (anzi..), semplicemente perchè si è sempre più "stupidizzata".

A Bologna c'è bisogno di recuperare il senso civico sia da parte di noi bolognesi sia da parte di quelli che ci sono venuti a fare compagnia e che contribuiscono a far divenire la città più europea: facendo i lavori che non vogliamo più fare, curando i nostri vecchi, pagando i tributi locali perchè è qui che sono venuti a vivere e lavorare, contribuendo alla "sprovincializzazione" della società che di riflesso deve saperne cogliere il senso e guidare il fenomeno di transizione in modo morbido e responsabile.

Andiamo a vedere quanti figli fanno in media i Bolognesi? a che età si sposano? e quanto a lungo campano poi? sono tutti problemi che in un contesto locale non sono sostenibili.

Il passaggio verso la metropoli europea è quindi purtroppo obbligato e già in corso (da anni).

L'importante è quindi guidare il cambiamento verso una spirale positiva per l'ambiente e la società, facendo ognuno scelte coscenziose e lungimiranti e sollecitando gli amministratori pro-tempore a fare anch'essi del loro meglio in questo senso: e quando non fanno bene o non danno il buon esempio..."a casa a calci nel sedere" (uomo avvisato...) non facciamo anche a Bologna come in parlamento che son sempre gli stessi da decenni (e lo abbiamo già capito che quelli pensano solo a loro no?)

Saluti,

KMo

venerdì 2 febbraio 2007

Chi paga per le infiltrazioni?

Infiltrazioni: paga i danni chi ne è responsabile

Ho una perdita
ogniqualvolta piove, dall'attico sopra il mio appartamento: il
proprietario dice che non riesce a trovare il punto dell'infiltrazione
nonostante vari tentativi, a me resta il problema di non poter accedere
al terrazzo dove stendo ogni volta che piove perchè piove anche dal
muro sopra il mio terrazzo e una bella infiltrazione in una stanza
adiacente chemi sta facendo sciupare tutto il muro esterno. Come posso
agire per cercare di recuperare il danno? (Monica M.)

Se l'attico
svolge anche la funzione di lastrico solare, dunque di copertuera
dell'immobile, la riparazione dovrà essere effettuata dal condominio,
rispettando suddivisione delle spese previste (1/3 a carico di chi ne
ha l'uso esclsuivo i restanti 2/3 suddivisi tra gli altri condomini).
Altrimenti la spesa sarà a carico del solo propritario che ha l'obbligo
di intervenire per evitare i danni alla sua proprietà, e comunque dovrà
risarcirli. Per cui la cosa migliore è che si faccia fare una perizia
che attesti che i lavori sono urgenti ed è indispensabile trovare
l'origine dell'infiltrazione per non peggiorare la situazione. Poi
potrà presentare la perizia all'assemblea condominiale e se il
condominio o il suo condomino non intervengono dovrà effettuare i
lavori a sue spese e poi chiedere il risarcimento del danno.

Sulla reotrattività delle nuove rendite catastali

Nuova rendita catastale: per legge non ha effetto retroattivo

Gentili signori, mi è
stata notificata la nuova rendita catastale a far data dal 18/10/2006
per una revisione automatica fatta dall'agenzia del territorio su
richiesta del Comune di Napoli. Poiché il regolamento del Comune di
Napoli prevede che la base imponibile Ici data dalla rendita catastale
risultante al 01/01 dell'anno di imposizione, dovrò calcolare il saldo
Ici 2006 basandomi sulla vecchia rendita catastale per tutto l'anno o
dovrò calcolarla proporzionalmente, basandomi sulla vecchia rendita per
10/12 e sulla nuova per 2/12? Grazie (Amedeo A.)

Le nuove rendite
catastali per legge non possono avere valore retroattivo. Lo ha
stabilito l''articolo 74 della legge 342/00 "Misure in materia fiscale"
precisando che "gli atti comunque attributivi o modificativi delle
rendite catastali (...) sono efficaci solo a partire dalla loro
notificazione". Deve perciò calcolare l'Ici sulla base della nuova
rendita solo a partire dalla data della sua notifica.

lavori staordinari e chi non vuol pagare...

Lavori straordinari: cosa si può fare quando c'è un appartamento pignorato?
Nel condominio al quale appartiene l'appartamento di mia proprietà, c'è un appartamento in vendita tramite asta giudiziaria. Occorre effettuare dei lavori di manutenzione straordinaria nel condominio: come si devono ripartire le spese, considerato che il proprietario nell'appartamento pignorato (ovviamente) non contribuirà? Alcuni condomini non vogliono sobbarcarsi della quota (ripartita tramite millesimi) relativa all'appartamento pignorato: il condominio (amministratore o assemblea) può obbligarli a fare ciò o hanno ragione ad opporsi? E' possibile rivalersi sul futuro nuovo acquirente dell'appartamento per il rimborso delle spese condominiali effettute precedentemente al suo acquisto? Sarebbe possibile iscrivere ipoteca di n-esimo grado (pari al valore degli oneri arretrati) da parte del condominio onde ottenere il pagamento diretto all'atto dell'aquisto da parte del nuovo acquirente? Grazie per l'attenzione. (Vincenzo R.)

La quota di spesa relativa a lavori di straordinaria manutenzione successivi alla compravendita è a carico dell'acquirente anche se i lavori sono stati deliberati prima del contratto. Lo hanno ribadito diverse sentenze dalla Corte di Cassazione. In particolare la sentenza 6323/2004 ha confermato che l'obbligo per i condomini, di conservazione dei beni comuni nasce quando si renda necessario eseguire le relative opere, per cui in caso di compravendita di immobile è tenuto al pagamento di queste spese colui che è condomino al momento in cui le opere si rendano necessarie e non chi lo è al momento in cui l'assemblea ne approva la spesa. Quindi, il nuovo proprietario dovrà pagare non appena si è aggiudicato l'appartamento, ma solo per le bollette emesse da quella data in poi. Per quelle emesse in precendenza, dovrà necessariamente farsi carico il condominio, a meno che non si intenda dare mandato all'amministratore di chiedere un decreto ingiuntivo: in questo caso l'ufficiale giudiziario potrebbe pignorare anche i beni mobili dell'attuale condomino. Quindi dovrete comunque affrontare la questione in assemblea: una volta presa la decisione anche i condomini in disaccordo dovranno pagare per non rischiare di diventare morosi a loro volta. Per il resto, non è possibile iscrivere una nuova ipoteca sull'immobile visto che per questo è in corso l'asta.

Uso esclusivo: cosa significa esattamente

Uso esclusivo: cosa significa esattamente?
Sono proprietario di un lastrico, anzi di due, in immobili diversi. Non ho trovato come debba intendersi 'uso esclusivo', che probabilmente non vuol dire proprietà. Mi potete aiutare?? Grazie! (Luigi P.)

Sostanzialmente l'"uso esclusivo" è il diritto riconosciuto ad un singolo di utilizzare un bene che è di proprietà di altri, in questo caso del condominio, e che quindi svolge una doppia funzione: a vantaggio del singolo, ma anche del condominio stesso. Quindi è un bene che usa, ma che comunque condivide. Infatti, per il lastrico lei non ha la totale responsabilità di manutenzione, ma la divide con i condomini ai quali funge da copertura. Nel caso di un terrazzo di proprietà, invece, tutti gli interventi sono a carico di chi lo possiede dato che il bene non svolge alcun tipo di servizio comune.

Circa l'acquistare parti comuni di un condominio

Io, comunque, non venderei mai il mio mezzo millesimo per mezzo
millesimo del totale. Venderei per ultimo e mi divertirei molto a
sparare un prezzo veramente alto.

Grazie per le risposte, avendo molte persone nel mio palazzo che la

pensano come il Matteo della situazione lascio perdere il tutto.

Mi sembra troppo complicato e oneroso fare questo acquisto.

Se ti piacciono proprietà privata e capitalismo devi accettarne le regole
anche quando non ti convengono.
La libertà d'iniziativa economica privata e il divieto d'espropri da
parte
di privati sono previsti dalla Costituzione, il buonismo obbligatorio
a
favore dei tuoi personali interessi non è previsto, invece, in nessuna
parte
del mondo.
Bene che vada, 3 metri quadri valgono, sul mercato, 15.000 euro (15 a
millesimo). Chi vuoi che si prenda la briga di andare dal notaio per
15
euro? Come gli altri ti fanno schifo, così tu fai schifo agli altri.
Se vuoi
realizzare i tuoi desideri devi tenerne conto.

Decreto Bersani (era ora)

TELEFONI, TV, INTERNET

Recesso dal contratto in ogni momento e senza penali - Sparisce l'obbligo di restare fedeli agli operatori di telefonia, di reti televisive e internet per almeno 12 mesi: i contratti dovranno prevedere la facoltą di recedere in qualsiasi momento e senza spese non giustificate, con un preavviso massimo di 30 giorni. Entrata in vigore: 2 febbraio per i nuovi contratti, 60 giorni per adeguare i vecchi.

CELLULARI

Costo ricarica addio - Diventa fuorilegge richiedere costi fissi e contributi per la ricarica di carte telefoniche prepagate. La cancellazione del costo vale anche per le operazioni fatte via bancomat o in forma telematica. Inoltre il traffico pagato non sarą pił "a scadenza", e per la carta non ci saranno limiti massimi per l'utilizzo. Entrata in vigore: entro 30 giorni (3 marzo)

ASSICURAZIONI

Ramo danni: stop ai contratti decennali - Se la polizza non soddisfa pił si puņ cambiare "divorziando" in qualunque momento dall'assicurazione. Anche nel caso di contratti con durata pluriennale, infatti, diventa possibile disdire il contratto, di anno in anno, senza costi e con un preavviso massimo di 60 giorni. Entrata in vigore: 2 febbraio per i nuovi contratti, 60 giorni per adeguare i vecchi.

Riparto spese riparazione lastrico solare

Attico, la ripartizione delle spese con il condominio riguarda solo il lastrico

Sono proprietario di un attico, desidero sapere a chi spettano le spese per la ristrutturazione della pensilina che circonda per tre lati l'attico. I proprietari sostengono che le spese di ristrutturazione spettano al possessore dell'attico sostenendo che è un corpo esclusivo del piano e che non fa parte della facciata in quanto rientrato, io ritengo invece che le spese sono a carico di tutti i proprietari perché è parte integrante della facciata. Inoltre vorrei chiarito un altro dubbio, la ringhiera che circonda il terrazzo dell'attico è intervallata da pilastri in cemento e calcestruzzo che si sono lesionati, vorrei sapere le spese di ristrutturazione a chi fanno carico a me o ai proprietari dell'immobile. RingraziandoVi porgo i miei più cordiali saluti. (Erasmo C.)

Il Codice Civile prevede una suddivsione delle spese tra titolaredella proprietà o dell'uso escluivo del lastrico solare solo, appunto, per il rifacimento del lastrico in quanto questo svolge anche una funzione di copertura. Al di là di questo il rifacimento o la manutenzione di parti che sono ad uso esclusivo del proprietario, e non hanno altre funzioni nei confronti del condominio, sono totalmente a suo carico. In particolare, come ha stabilito la Cassazione con la sentenza 25.02.2002 n° 2726, "Sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare, del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad. le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio); mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, purché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti, comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione indicata nell'art. 1126 c.civ.."

Il Codice Civile e l'uso della cosa comune

Diritti e doveri tra comproprietari in generale e condomini in particolare, sono contenuti in poche decine di articoli del Codice Civile, quelli che vanno dal 1100 al 1139. Il primo comma dell'articolo 1102 in particolare stabilisce che "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa." E il fulcro della questione sta proprio qui: per impedire a qualcuno di utilizzare in maniera per sè più proficua una parte dei beni comuni, bisogna dimostrare che questo intervento creerebbe un danno agli altri condomini. Altrimenti è lecito.

condominio separato

Condominio con due edifici, possibili gestioni separate
Abito in un condominio composto da 2 fabbricati; in un fabbricato vi sono due scale, nell'altro una. I due fabbricati non hanno alcun riferimento statico(fondamenta)in comune,sono separati l'una dall'altro.In comune hanno gli ingressi(cancelli) condominiali e il verde condominiale. La mia domanda è la seguente: è possibile che si possa distaccare dall'altro edificio ed amministrare solo l'edificio che ha solo una scala;decidere autonomamente con una propria assemblea con un proprio amministratore di fabbricato per deliberare se fare o no i lavori per il proprio edificio;oppure con lo stesso amministratore ma con amministrazione e deliberazioni assembleare separata?

Potete deliberare i lavori per la vostra palazzina senza interpellare i condomini dell'altro immobile, senza cambiare amministratore e senza necessariamente sciogliere il condominio. Infatti, come prevede l'articolo 1123 del Codice Civile " Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità" . In base a questo principio potete procedere autonomamente per tutto quello che riguarda il vostro edificio, mentre sarete in ogni caso vincolati con l'altra palazzina per la gestione delle proprietà comuni, ossia i cancelli e l'area verde.

Solare termico in Nuove Costruzioni

Arriva il solare 'per legge' in tutti gli immobili di nuova costruzione: dal primo gennaio prossimo, infatti è previsto l'obbligo del solare termico per il riscaldamento dell'acqua sanitaria, per una frazione almeno del 50% del fabbisogno di acqua calda, e l'installazione di un impianto fotovoltaico. Lo prevede uno schema di decreto legislativo approvato dal Consiglio dei Ministri all'inizio del mese di ottobre. Che entro l'anno vedrà la luce in via definitiva.

Un vero e proprio "pacchetto energia" che prevede:

- che l'acqua domestica venga riscaldata con l'energia solare nei nuovi edifici;

- obbligo di "protezioni solari" esterne per i nuovi palazzi, per

ridurre il ricorso a condizionatori;

- obbligo per edifici immessi nel mercato immobiliare di dichiarare il

proprio consumo energetico;

- tempi più stretti per adeguare le costruzioni ad efficaci livelli di

isolamento termico;

- pianificazione del territorio anche tenendo presente il parametro energetico.

SOLARE OBBLIGATORIO NELLE NUOVE CASE

In tutti i nuovi edifici è previsto l'obbligo del solare termico per il riscaldamento dell'acqua sanitaria, per una frazione almeno del 50% del fabbisogno di acqua calda. Per i nuovi edifici è previsto, inoltre, l'obbligo di un impianto fotovoltaico la cui potenza sarà definita in un apposito decreto ministeriale. Qualora si contravvenga a tali obblighi è necessario darne motivazione con una relazione tecnica.

I NUOVI EDIFICI SARANNO "PROTETTI" DAL SOLE

Per gli immobili nuovi e nel caso di ristrutturazioni di edifici di superficie utile superiore a 1.000 metri quadrati, é obbligatoria la presenza di sistemi schermanti esterni. A causa della notevole diffusione del condizionamento negli ultimi anni (9 milioni di impianti venduti tra il 2000 e il 2006) i consumi elettrici sono cresciuti molto. Considerando solo gli impianti sotto i 7 kW i consumi sono di 11 TWh/a per, con emissioni pari a 6 Mt CO2/a. La domanda di punta estiva è aumentata tanto da superare quella invernale. Il 27 giugno infatti, sono stati toccati 55.619 MW, 80 MW in più rispetto al record dello scorso inverno.

STOP ALLE DISPERSIONI TERMICHE NEGLI EDIFICI

Vengono anticipati al 1° gennaio 2008 i livelli di isolamento termico previsti per il 1° gennaio 2009. Viene introdotto poi un livello di isolamento molto più incisivo dal 1° gennaio 2010 che garantirà entro 3 anni la riduzione dei fabbisogni termici dei nuovi edifici del 20-25% rispetto ad oggi.

L'introduzione del nuovo livello di isolamento consentirà di ridurre entro tre anni i fabbisogni termici dei nuovi edifici di una percentuale superiore al 40% rispetto ai valori obbligatori fino al 2005.

CERTIFICATO ENERGETICO PER GLI EDIFICI

Gli edifici nuovi e quelli oggetto di compravendita dovranno essere muniti di un certificato che ne attesti la capacità di risparmio energetico Dal 1° luglio prossimo scatta anche per i vecchi edifici (già esistenti o in fase di costruzione alla data di entrata in vigore del decreto 192 e cioè l'8 ottobre 2005) l'obbligo di certificazione energetica, ma solo nel momento in cui vengono immessi sul mercato immobiliare. Sempre a partire dal 1° luglio 2007 diventa obbligatoria la certificazione energetica per gli edifici superiori a 1000 metri quadrati, nel caso di compravendita dell'intero immobile. Dal 1° luglio 2008 lo stesso obbligo scatta anche per gli edifici sotto i 1000 metri quadrati, sempre nel caso di compravendita dell'intero immobile. Dal 1° luglio 2009, invece, l'attestato di efficienza energetica diventa obbligatorio anche per la compravendita del singolo appartamento. Inoltre, dal 1° gennaio 2007 il certificato energetico è una condizione indispensabile per ottenere le agevolazioni fiscali per ristrutturare edifici in funzione di una maggiore efficienza energetica. La gradualità proposta per l'entrata in vigore della

disposizione consente la messa a punto e la verifica delle procedure ed un progressivo ed ordinato adeguamento del mercato immobiliare.

'ECOLOGICI' I NUOVI PIANI URBANISTICI

Le Regioni sono tenute a considerare fra gli strumenti di pianificazione ed urbanistici di competenza le soluzioni necessarie all'uso razionale dell'energia e all'uso di fonti energetiche rinnovabili, con indicazioni anche in ordine all'orientamento e alla conformazione degli edifici da realizzare per massimizzare lo sfruttamento della radiazione solare.