Certificato di abitabilità, il silenzio assenso vale solo per il costruttore non per le richieste dei privati

Con riferimento al certificato di agibilità da rilasciare a cura del Comune dove è ubicato l'immobile, nel caso in cui ciò non accade trascorsi 60 gg. dalla data della richiesta, debitamente protocollata, è vero che scatta il silenzio - assenso? E se è così, qual'è il documento idoneo a sostituire il certificato di agibilità? Grazie! (vincenzo d. s.)

Il principio del silenzio assenso si applica solo alla richiesta presentata dal costruttore per poter avere la dichiarazione di conformità dell'immobile relativa non ai singoli appartamenti ma all'intero condominio. spetta poi al costruttore consegnare la relativa certificazione ovvero l'attestazione di conformità agli acquirenti. Se invece la richiesta viene presentata da un privato per un singolo appartamento e il Comune non rilascia la documentazione i casi sono tre: o è possibile risalire all'agibilità dell'intero immobile, ma in questo caso il Comune dovrebbe chrairlo al richiedente, o non è stata mai rilasciata al costruttore e quindi l'immbile è abusivo, oppure l'appartamento non ha l'agibilità in quanto sono stati effettuati dei lavori di ristrutturazione e non sono state richieste le necessarie autorizzazioni comunali. (21 aprile 2010)

Lavori sul tetto per infiltrazioni, sufficiente il sì di un terzo dei condomini anche se deve essere coibentato

La prossima settimana si terrà un'assemblea straordinaria nel mio condominio per deliberare o meno il rifacimento del tetto condominiale che presenta una situazione precaria con infiltrazioni in diversi appartamenti. Siccome i lavori prevedono la coibentazione della superficie per usufruire degli sgravi fiscali del 55%, avrei bisogno di sapere che tipo di maggioranza serve per approvare tali lavori. Ringrazio anticipatamente. (Andrea E.)

Poiché il rifacimento del tetto è necessario a causa della presenza di infiltrazioni, per la relativa delibera è sufficiente il sì della maggioranza dei presenti e almeno un terzo dei millesimi. Si tratta, infatti, di un intervento obbligatorio dato che ci sono danni nelle singole proprietà. E poiché per legge dal 2007 n tutti i casi in cui si deve intervenire sul tetto è obbligatoria anche effettuare gli eventuali interventi di coibentazione, se mancante, la maggioranza è sempre la stessa anche tenendo conto di questi ulteriori interventi. (26 aprile 2010)

Infiltrazioni dal tetto, il condominio è obbligato a risarcire il danno

Abito all'ultimo piano in un condominio, sul soffitto del mio soggiorno sono comparse delle macchie causate da una infiltrazione proveniente dal tetto, l'amministrazione si è mobilitata per risolvere il problema ma sostiene che non essendoci nessuna copertura assicurativa la spesa per la pitturazione del mio appartamento la devo pagare io. E' possibile? Grazie (Anatres V.)

No, non è così. Per legge lei ha diritto al risarcimento dei danni secondo quanto previsto dall'articolo 2051 del Codice civile, anche se è ovviamente tenuta a partecipare alle spese di riparazione del tetto. Questo principio è stato fissato dalla cassazione quasi 10 anni fa. Nella sentenza 4797 del 2001, si legge infatti che chi ha subito un danno da un impianto condominiale è tenuto a partecipare alla spesa di manutenzione, ma "assume la posizione di terzo rispetto agli altri condomini nella richiesta di risarcimento del danno." Quindi il condominio dovrà rimborsarle le spese di pittura. (27 aprile 2010)

Tetto del condominio non isolato, i proprietari dei piani inferiori obbligati a pagare le spese

Scrivo in nome di quattro condomini che vivono all'ultimo piano di un condominio. Avendo il tetto non piu isolato correttamente (da perizia di un muratore chiamato dall'amministratore si nota che la coibentazione a pavimento si è logorata) abbiamo paracchia muffa sui muri e umidità altissime (sempre da perizia, causata da sbalzo termico). Nella riunione di condominio gli altri condomini non hanno neanche voluto sapere il problema, essendo loro non coinvolti (noi 4 condomini non raggiungiamo 1/3 di millesimi). Nel nostro regolamento di condominio esistono due articoli:"ART 33) L'amministratore ha la facoltà di invitare i Condomini all'esecuzione delle opere a loro carico che fossero necessarie alla conservazione delle cose comuni e delle singole proprietà. Tali inviti dovranno essere fatti per iscritto. ART 34) Trascorsi 10 giorni dall'invito scritto di cui sopra, l'amministratore avrà il diritto di far eseguire le opere a carico dei singoli proprietari, addebitando loro le spese" Mi chiedo se grazie all'art.33 l'amministratore puo' "obbligare", per la conservazione delle singole proprietà i lavori di coibentazione. Se non è possibile che strada possiamo intraprendere per coibentare il tetto? La ringrazio. Distinti saluti (silvia z. )

L'amministratore deve far eseguire i lavori e tutti i condomini sono tenuti a pagare per legge. Il vostro regolamento, infatti, non fa altro che ribadire quanto previsto dalla legge che obbliga tutti i proprietari ad intervenire per la manutenzione delle parti comuni. La coibentazione, peraltro è un obbligo a partire dal 2007 in tutti i casi in cui sono necessari lavori sul tetto dell'immobile. Lo stabilisce il punto 2 dell'allegato I del decreto in vigore dal 2 febbraio 2007 secondo il quale nel caso di interventi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria quali il rifacimento di parete esterne, tetti e intonaci è obbligatorio effettuare interventi che consentano di rispettare i nuovi limiti di trasmittanza termica imposti per tutti gli edifici di nuova costruzione. Se i lavori non venissero deliberati, potreste rivolgervi ai carabinieri presentando una denuncia per danno temuto nei confronti dell'amministratore, qualora non facesse nulla, e degli altri condomini che non volessero approvare la delibera. (14 maggio 2010)

Terrazzo che copre un appartamento e aree condominiali comuni, basta la maggioranza di un terzo per deliberare i lavori

Per l'approvazione dei lavori di rifacimento di una terrazza condominiale (impermeabilizzazione e pavimentazione che risale a oltre 30 anni fa ) che in quota parte è il tetto di un appartamento e per la restante parte il tetto di un area comune, che maggioranza è necessaria. Grazie (mauro d. F.)

La maggioranza ridotta, ossia un terzo dei millesimi. A prescindere da come sia strutturata la terrazza e da quali e quanti appartamenti copra, infatti, in tutti i casi in cui è necessario un intervento di impermeabilizzazione questo diventa obbligatorio per tutti e quindi può essere deliberato con la maggioranza ridotta. se non fosse realizzato, infatti, si potrebbe danneggiare la proprietà di chi è sotto il lastrico, con conseguente obbligo di risarcimento dei danni a carico di tutto il ccondominio. (17 maggio 2010)

Lastrico solare, la divisione delle spese non cambia se ci sono giardini pensili

Il tetto del mio condominio è costituito da un lastrico solare in uso esclusivo a tre condominio più una piccola parte condominiale. Dopo alcuni interventi parziali, si presenta ora la necessità di un totale intervento di manutenzione straordinaria. Nel lastrico sono stati ricavati già in origine, dei giardini pensili a livello del piano di calpestio. Le spese di manutenzione saranno divise per 1/3 tra i 3 condomini e il condominio e per 2/3 tra tutti i condomini. Poichè per un buon risultato dell'intervento è necessario procedere alla impermeabilizzazione delle "vasche" dei giardini, con rimozione della terra e ripristino dei giardini stessi, come dividere le spese relative a questi ultimi costi? Devono essere sostenuti dai singoli proprietario o ripartiti tra tutti i condomini? Grazie. ()

Qualunque sia il materiale che ricopre il lastrico solare la divisioen delle spese non cambia. Il Codice Civile, infatti, non fa differenza alcuna da questo punto di vista. Quindi se i giardini pensili sono stati realizzati dal costruttore e fanno parte del progetto originario della palazzina, e se non sporgono dalla facciata del palazzo, anche le spese per l'impermeabilizzazione delle vasche va suddivisa con le sterre regole previste quando si tratta di lastricato con mattoni o altro tipo di copertura, a meno che non sia possibile dimostrare che l'impermeabilizzazione non è stata corerttamente realizzata dal costruttore, ovvero che i problemi sono creati da innaffiature non corrette da parte dei proprietari del lastrico. Nel primo caso, infatti, potreste far causa al costruttore ovvero ricorrere alla polizza fabbricato; nel secondo caso, invece, le spese sarebbero a carico dei proprietari in quanto responsabili del danno. (8 ottobre 2009)

Condizionatore nel sottotetto, possibile installarlo anche contro il parere dell'assemblea

Ho acquistato (per mia figlia studentessa) una mansarda di 33 mq posta al quarto piano di un condominio dove il resto della superficie del piano ? costituita da sottotetto grezzo. Nei mesi estivi il locale si è rivelato inabitabile per il caldo. In assenza di pareti che consentano l'accesso all'esterno dell'edificio (il locale è illuminato solo da velux posti a soffitto), ho 'comunicato' all'assemblea che intendevo dotare l'ambiente di un condizionatore posizionando la seconda unità motocondensante nel sottotetto (soluzione giudicata idonea dalla ditta installatrice previo sopralluogo). L'assemblea ha votato contro. Trattandosi di proprietà comune priva di utilizzo, il posizionamento della seconda unità potrebbe essere qualificato come "parziale utilizzo di un'area condominiale comune senza escluderne i restanti condomini?" Sono sottoposto all'autorizzazione dell'Assemblea e/o posso ignorare una votazione da me non richiesta o devo agire giudizialmente? Grazie (Mario R.)

Lei non ha alcuna necessità di andare per vie legali e può tranquillamente installare il condizionatore per sua figlia, a patto che nel sottotetto ci sia sufficiente spazio per lo stesso tipo di installazione da parte di altri condomini, ovvero a patto che il sottotetto possa comunque continuare ad essere utilizzato da altri come in passato. Infatti, a meno che non ci sia un divieto specifico nel regolamento contrattuale di condominio, in base all'articolo 1102 del Codice Civile è sempre possibile un uso più intenso delle parti comuni, quando ciò non pregiudica i diritti altrui. E poichè questo è un diritto stabilito dalla legge, non occorre alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea. L'unico modo per imporre divieti relativi ai diritti personali, infatti, è una delibera approvata all'unanimità. (11 settembre 2009)