di Antonella Donati
Più che un affitto un prestito, senza scadenza e a titolo gratuito, che prevede, però, che la casa sia lasciata vuota quando il proprietario ne ha bisogno sulla base di una semplice richiesta. Questo nella sostanza è il comodato, un tipo di contratto regolamentato dal Codice Civile (articoli da 1803 a 1812) che molto spesso capita di fare senza saperlo, restando, però, del tutto in regola. Occorre, infatti, che questo contratto assuma la forma scritta e che sia anche registrato solo se è destinato ad essere utilizzato in altri atti. Ma anche se è solo a voce e se di soldi non se ne parla, prevede precisi diritti e doveri per tutti i soggetti coinvolti.
Nessun obbligo di forma scritta - In base al Codice, dunque, il comodato è un contratto essenzialmente gratuito, "col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta." Insomma un prestito, che per questo non richiede nessuna formalità: il comodato, infatti, non è compreso fra i contratti per i quali è richiesta la forma scritta a pena di nullità, come prevede l'articolo 1350 codice civile, per cui è pienamente valido anche se semplicemente a voce. Questo almeno per quel che riguarda l'uso dell'immobile.
Scritto e registrato solo se.... - Occorre, invece, che il comodato sia scritto e anche registrato, quando è il contratto destinato ad essere richiamato in altri atti, ad esempio per richiedere le detrazioni per la ristrutturazione edilizia, o se il comodatario vuol affittare l'immobile, o quando il proprietario vuol richiedere al Comune l'Ici agevolata. In sostanza il comodato deve diventare da semplice accordo privato un vero e proprio atto pubblico in tutti i casi in cui chi abita nell'immobile deve rendere ufficiale il suo status di utilizzatore dell'appartamento per poter effettuare a pieno titolo atti che riguardano la casa. Infatti per avere le agevolazioni fiscali è necessario indicare se queste vengono richieste dal proprietario o da chi ha in uso l'immobile, e, in questo caso, bisogna precisare se si utilizza come inquilino o a titolo gratuito. Un discorso analogo riguarda il contratto di affitto: se il proprietario dell'immobile lo autorizza, infatti, il comodatario ha anche la possibilità di affittare l'appartamento e incassare il relativo canone. Per poterlo fare, però, il contratto di locazione va registrato e quindi nell'atto va indicato chi è il titolare dell'immobile. Quindi poiché il comodatario deve essere citato in un atto pubblico anche il comodato va a sua volta scritto e registrato.
Diritti e doveri - Al di là degli atti formali, il Codice prevede che il comodatario:
a) è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia e a servirsene solo per l'uso determinato;
b) non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante;
c) non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della casa ma ha il diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute se queste erano necessarie e urgenti;
d) non è responsabile per i danni dovuti al deterioramento causato dall'uso;
e) deve restituire l'immobile a richiesta se non è stato prestabilito un termine e se il comodante ne ha bisogno.
Se non c'è accordo per la restituzione della casa, la Cassazione (sentenza n. 4921/88) ha stabilito che il giudice può stabilire un termine per la restituzione, in modo che il comodatario possa lasciare vuoto l'immobile e trovare un'altra sistemazione abitativa.
Nessun obbligo di forma scritta - In base al Codice, dunque, il comodato è un contratto essenzialmente gratuito, "col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta." Insomma un prestito, che per questo non richiede nessuna formalità: il comodato, infatti, non è compreso fra i contratti per i quali è richiesta la forma scritta a pena di nullità, come prevede l'articolo 1350 codice civile, per cui è pienamente valido anche se semplicemente a voce. Questo almeno per quel che riguarda l'uso dell'immobile.
Scritto e registrato solo se.... - Occorre, invece, che il comodato sia scritto e anche registrato, quando è il contratto destinato ad essere richiamato in altri atti, ad esempio per richiedere le detrazioni per la ristrutturazione edilizia, o se il comodatario vuol affittare l'immobile, o quando il proprietario vuol richiedere al Comune l'Ici agevolata. In sostanza il comodato deve diventare da semplice accordo privato un vero e proprio atto pubblico in tutti i casi in cui chi abita nell'immobile deve rendere ufficiale il suo status di utilizzatore dell'appartamento per poter effettuare a pieno titolo atti che riguardano la casa. Infatti per avere le agevolazioni fiscali è necessario indicare se queste vengono richieste dal proprietario o da chi ha in uso l'immobile, e, in questo caso, bisogna precisare se si utilizza come inquilino o a titolo gratuito. Un discorso analogo riguarda il contratto di affitto: se il proprietario dell'immobile lo autorizza, infatti, il comodatario ha anche la possibilità di affittare l'appartamento e incassare il relativo canone. Per poterlo fare, però, il contratto di locazione va registrato e quindi nell'atto va indicato chi è il titolare dell'immobile. Quindi poiché il comodatario deve essere citato in un atto pubblico anche il comodato va a sua volta scritto e registrato.
Diritti e doveri - Al di là degli atti formali, il Codice prevede che il comodatario:
a) è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia e a servirsene solo per l'uso determinato;
b) non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante;
c) non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della casa ma ha il diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute se queste erano necessarie e urgenti;
d) non è responsabile per i danni dovuti al deterioramento causato dall'uso;
e) deve restituire l'immobile a richiesta se non è stato prestabilito un termine e se il comodante ne ha bisogno.
Se non c'è accordo per la restituzione della casa, la Cassazione (sentenza n. 4921/88) ha stabilito che il giudice può stabilire un termine per la restituzione, in modo che il comodatario possa lasciare vuoto l'immobile e trovare un'altra sistemazione abitativa.
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